Cidade com metro quadrado mais caro do mundo não sabe o que fazer com imóveis da quarentena
Mais de 200 mil pessoas enfrentam esperas de pelo menos meia década por habitações públicas subsidiadas
Por trás dos arranha-céus reluzentes e das casas multimilionárias que fizeram desta cidade o mercado imobiliário mais caro do mundo, existe uma realidade paralela muito menos atraente: uma das aparentemente mais intratáveis crises imobiliárias do mundo.
Bem-vindo a Hong Kong, onde uma casa média é vendida por mais de um milhão de dólares (cerca de R$ 5 milhões) – e até mesmo uma vaga de estacionamento pode chegar a quase um milhão – mas onde mais de 200.000 pessoas enfrentam esperas de pelo menos meia década por habitações públicas subsidiadas.
Muito abaixo da linha do bilionário The Peak e suas propriedades ultraexclusivas que rotineiramente mudam de mãos por centenas de milhões de dólares, uma em cada cinco pessoas vive abaixo da linha da pobreza – definida em Hong Kong como 50% da renda média mensal familiar antes bem-estar – e muitos chamam de lar uma unidade subdividida apertada ou mesmo uma gaiola em um bloco de cortiço dilapidado.
A causa do problema, segundo o governo da cidade, é relativamente simples: uma falta crônica de abastecimento que não consegue atender a demanda de mais de 7 milhões de moradores espremidos em alguns dos bairros mais densamente povoados do mundo.
A habitação “está no topo da agenda”, insistiu o chefe executivo da cidade, John Lee, em seu discurso inaugural em outubro, quando prometeu construir 30.000 unidades nos próximos cinco anos – uma promessa que segue uma ordem do governo central em Pequim para priorizar a emitir.
Mas os críticos há muito se mostram céticos em relação à dependência do governo local de prêmios, vendas e impostos de terras, que representam cerca de 20% de suas receitas anuais.
Os críticos dizem que esse fluxo de receita fornece um incentivo para manter a oferta apertada, limitando o que pode ser feito para resolver o problema.
A CNN perguntou ao governo de Hong Kong se sua receita com vendas de terrenos e prêmios afeta sua política habitacional.
O Departamento de Desenvolvimento respondeu que “o governo está firmemente comprometido em manter um fornecimento de terra estável e sustentado por meio de uma abordagem multifacetada para atender às necessidades de habitação e desenvolvimento socioeconômico da comunidade”.
Enquanto esse debate se intensifica, o recente e abrupto desdobramento das duras medidas anti-Covid da cidade lançou uma bola curva na mistura que – de acordo com esses mesmos críticos – oferece um teste decisivo quanto à determinação do governo em resolver o problema.
Muitos agora estão pedindo às autoridades que reaproveitem os vastos campos de quarentena da Covid que a cidade construiu durante a pandemia para isolar centenas de milhares de pessoas e que atualmente estão vazios e sem uso.
Como disse Paul Zimmerman, vereador do distrito sul de Hong Kong e cofundador do grupo de defesa do planejamento urbano Designing Hong Kong: “Agora a questão é: o que fazer com eles?”
Ressaca da Covid e um teste decisivo
A resposta a essa pergunta pode ser menos direta do que parece à primeira vista.
Os campos foram uma das medidas anti-Covid mais controversas de Hong Kong – juntamente com o mandato de máscara mais longo do mundo e períodos de isolamento obrigatório em hotéis de até três semanas – e foram contestados na época de sua construção não apenas entre aqueles que condenaram o que viram como requisitos draconianos de quarentena.
Os campos também provocaram a irritação dos críticos do governo, que disseram que sua construção rápida e cara desmentia a narrativa de que o problema habitacional de Hong Kong era simplesmente insolúvel.
As autoridades de Hong Kong não revelaram ao público quanto custa a rede de instalações de quarentena.
Mas sua conta de gastos totais com a pandemia nos últimos três anos chegou a US$ 76 bilhões (cerca de R$ 396 bilhões), de acordo com o secretário financeiro da cidade.
A CNN entrou em contato com o Gabinete do Chefe do Executivo, o Departamento de Segurança, o Departamento de Saúde e o Departamento de Desenvolvimento sobre os custos de construção e operação desses campos de quarentena.
Os planos de habitação pública costumam estar sujeitos a anos de burocracia, mas no caso dos campos de quarentena o governo conseguiu “encontrar” repentinamente cerca de 80 hectares de terra e construir 40.000 unidades pré-fabricadas de metal em questão de meses.
Brian Wong, do think tank local Liber Research Community, está entre aqueles que questionam por que o governo não pode adotar uma abordagem igualmente rápida e contornar a burocracia para resolver o que ele próprio reconhece ser uma crise urgente de habitação.
Wong e outros argumentam que a alegada dependência do governo da receita da terra corre o risco de transformar a habitação em “um problema estrutural” que não pode ser “resolvido de forma significativa”.
“Mesmo que o governo queira tornar a terra acessível, eles não farão isso porque há muito em jogo”, disse Wong, que critica o que vê como indecisão e inação oficiais que, segundo ele, prejudicam a administração municipal para as pessoas mais pobres.
Ele vê os acampamentos vazios como uma prova decisiva da determinação do governo em agir e pediu que as unidades sejam reaproveitadas em habitação social, argumentando que seria “muito embaraçoso se esses contêineres fossem deixados vazios ou desperdiçados”.
A CNN perguntou ao governo de Hong Kong o que planeja fazer com os antigos campos de quarentena. Ele disse que anunciaria seus planos “depois que uma decisão for tomada”.
Pequeno, mas ainda desejável
Apenas três dos oito campos de quarentena e isolamento construídos para esse fim foram realmente usados; os cinco restantes foram colocados em espera, pois as taxas de vacinação aumentaram e o número de infecções caiu.
O maior e talvez o mais infame dos acampamentos é Penny’s Bay, um local próximo à Disneylândia de Hong Kong, onde mais de 270.000 pessoas ficaram em quase 10.000 unidades durante seus 958 dias de operação que terminaram em 1º de março. Kai Tak Cruise Terminal e um terceiro perto de um porto de contêineres.
O resto está espalhado ao longo da periferia norte da cidade, perto da fronteira com a China continental.
Medindo cerca de 18 m², cada unidade tem aproximadamente o tamanho de uma vaga de estacionamento e contém um banheiro simples, chuveiro e cama. Apenas alguns têm cozinhas.
Ainda assim, embora as unidades sejam espartanas, muitos argumentam que ainda podem oferecer uma solução temporária atraente para aqueles que não podem pagar os altos aluguéis da cidade.
Em Hong Kong, de acordo com dados compilados pela agência imobiliária Centaline, até mesmo “nano-flats” medindo 19 m² foram vendidos recentemente por até US$ 445.000 (cerca de R$ 2,3 milhão) – o equivalente a mais de US$ 23.000 (cerca de R$ 120 mil) por metro quadrado.
Francis Law, que foi enviado para Penny’s Bay no final de 2022, disse que, embora simples, as instalações eram adequadas para atender às necessidades básicas de uma pessoa e ofereceriam uma opção temporária atraente para aqueles em listas de moradias públicas.
“Se o governo alugar as unidades por cerca de US$ 254 (cerca de R$ 1.325) a US$ 382 (cerca de R$ 1.994) e arranjar uma rota de ônibus até a estação de trem mais próxima, acho que isso atrairia muitos candidatos, mesmo que seja longe do principal distrito central de negócios”, disse ele à CNN.
Embora alguns dos acampamentos tenham sido construídos em terras pertencentes a magnatas locais e emprestados ao governo, alguns argumentam que, como as unidades são modulares e desmontáveis com relativa facilidade, elas poderiam ser transferidas para locais mais permanentes – se o governo quisesse.
“Obviamente, temos terras em Hong Kong, temos muitas áreas rurais. Nosso think tank da Fundação de Hong Kong.
“A chave é se o governo realmente agiliza seus procedimentos.”
Ser criativo
Outros têm sugestões mais criativas, inspirando-se em como algumas das unidades foram reaproveitadas temporariamente durante as calmarias da pandemia.
A certa altura, algumas das unidades em Penny’s Bay foram usadas para realizar um vestibular para alunos do ensino médio que eram contatos próximos de casos infectados; em outro momento, o acampamento sediou uma pequena seção de votação eleitoral.
O arquiteto Marco Siu, de Hong Kong, faz parte de um grupo que pede que os blocos de Penny’s Bay sejam transformados em um centro temporário de saúde e bem-estar, argumentando que isso exigiria apenas um redesenho mínimo e daria às autoridades a opção de reabri-lo caso outro surto acontecer.
Zimmerman, da Designing Hong Kong, disse que o terreno ao lado da Disneyland poderia ser usado para expandir o parque temático ou ser reaproveitado em uma nova cidade.
Ainda não se sabe se o governo atenderá a alguma dessas sugestões. Até agora, manteve a boca fechada sobre suas intenções.
Um porta-voz disse à CNN que “análise e estudo detalhados serão conduzidos com departamentos e departamentos governamentais relevantes. Planos e arranjos futuros serão anunciados depois que uma decisão for tomada.”
No entanto, um porta-voz do Departamento de Desenvolvimento acrescentou que as unidades em Penny’s Bay e Kai Tak foram “estruturalmente projetadas para um ciclo de vida de 50 anos” e confirmaram que foram projetadas para serem “desmontadas, transportadas e reutilizadas em outros locais”.
Em uma declaração separada, o Departamento de Desenvolvimento disse que a cidade está comprometida com um fornecimento “estável e sustentado” de terra.
“Para assumir um papel de liderança na oferta de terras, o governo se comprometeu com uma estratégia robusta de oferta de terras para atender à demanda e aumentar a reserva de terras por meio de uma abordagem multifacetada, incluindo, por exemplo, o desenvolvimento de duas áreas estratégicas de crescimento, ou seja, a nova oferta de mais de 3.000 hectares de terra para desenvolvimento na metrópole do norte e a recuperação de 1.000 hectares ao largo de Kau Yi Chau (ilha); e a aceleração do ritmo de renovação urbana.”
“Conforme anunciado no Orçamento 2023-24 , apenas no que diz respeito a terrenos para habitação privada, garantiremos terrenos numa escala que quase duplica a do quinquénio anterior para a produção de nada menos que 72.000 unidades habitacionais particulares no próximos cinco anos, e disponibilizar o terreno para o mercado por meio dos Programas de Venda de Terrenos anuais e empreendimentos imobiliários ferroviários.”
Ainda assim, qualquer um que assistiu à cerimônia de encerramento de Penny’s Bay no início deste mês teria ficado desapontado se esperasse um vislumbre do que seu futuro poderia trazer.
Quando seus portões se fecharam, uma banda tocou “Auld Lang Syne” e Michael Cheuk, o subsecretário de segurança, colocou um cadeado gigante recortado em suas barras.
“O acampamento de quarentena de Penny’s Bay cumpriu sua missão”, disse Cheuk à multidão.
Essas mesmas palavras foram coladas em uma faixa pendurada em seus portões fechados.
