Preço do imóvel em SP é o 2º “mais justo” entre 25 metrópoles, mostra ranking
Comprar casa em São Paulo está relativamente barato e não há risco de bolha, mas valor é caro para o nível de renda local, de acordo com Índice Global de Bolha Imobiliária do UBS
O mercado imobiliário de São Paulo está razoavelmente distante de um bolha e, em uma lista de 25 metrópoles de diferentes países, é o segundo com os preços mais justos para a compra de uma casa ou um apartamento.
A avaliação é da nova edição do Índice Global de Bolha Imobiliária, feito anualmente pelo banco de investimentos UBS.
Por outro lado, o mesmo estudo indica que é mais difícil para o paulistano comprar um apartamento em sua própria cidade, tendo em vista a renda local, do que para a média das outras localidades analisadas, que incluem Nova York, Tóquio, Londres, Singapura e Dubai, entre outras.
Para chegar ao ranking, o UBS avalia as condições do mercado imobiliário local sobre diversos indicadores domésticos, como em quanto o preço dos imóveis naquela cidade está caro em relação ao nível de renda, ao valor dos aluguéis ou aos preços no resto do país.
Também é considerado se os volumes de crédito imobiliário e as atividades da construção civil estão ficando muito grandes em proporção ao Produto Interno Bruto (PIB).
Quanto mais discrepantes estiverem essas correlações, mais distorcido está o mercado, e maior a probabilidade que o UBS atribui àquela cidade de ela estar vivendo uma bolha imobiliária.
Isso é definido por meio de uma nota. A nota final dada para São Paulo na edição de 2023 foi de 0,09, a segunda mais baixa, atrás apenas da Varsóvia, capital da Polônia, o que indica que seu mercado está com preços justos, em razoável equilíbrio e longe de uma bolha.
Pontuações entre -0,5 e 0,5 — faixa em que estão os paulistanos — indicam um mercado imobiliário com preços justos, na escala do UBS.
Pontuações do 0,5 a 1,5 indicam imóveis supervalorizados, e, acima disso, a cidade é classificada como em risco de bolha. É o caso da suíça Zurique e da capital japonesa, Tóquio, as duas únicas que passaram desta marca neste ano.
“Embora a disposição em pagar tenha sido sustentada por uma recuperação da renda depois da pandemia [no Brasil], uma taxa de juros a dois dígitos no crédito imobiliário sufocou a demanda pela casa própria”, avaliou o UBS, em seu relatório, sobre a descompressão dos preços dos imóveis em São Paulo.
“Muitos acabaram migrando da casa própria para o aluguel, levando o valor dos aluguéis a subir quase 10% nos últimos quatro trimestres. Isso coloca o mercado [paulistano] no território dos preços justos, na nossa avaliação”, continua.
Juros altos esfriaram bolhas
De acordo com o UBS, é uma tendência que, de uma maneira ou de outra, ajudou a aliviar o mercado imobiliário por todo o mundo.
“Baixos custos de financiamento tinham sido o grande apoio para os mercados imobiliários globais ao longo da última década, elevando vertiginosamente os preços das casas a níveis vertiginosos”, disse o banco, referindo-se, em especial, ao que se assistia antes da pandemia nas grandes cidades de regiões desenvolvidas, como Europa e América do Norte.
“O avanço global da inflação e das taxas de juros nos últimos dois acabou levando a uma queda acentuada nos desequilíbrios que existiam no mercado imobiliário dos centros financeiros globais.”
Na edição do ano passado do índice, por exemplo, nove das 25 cidades acompanhadas estavam com nota acima de 1,5 e avaliadas como sob risco de bolha. Neste ano, esse número caiu para duas.
Caro para o paulistano
Embora as principais métricas indiquem que os preços dos imóveis de São Paulo estão justos e sob equilíbrio, a única cidade latina da lista fica mal posicionada no critério que compara o preço médio dos imóveis à renda local.
Nesse quesito, São Paulo passa a ser a nona pior cidade das 25: nela, um imóvel de médio porte no centro da cidade custa o equivalente a nove anos do salário médio de um profissional de média a alta renda.
Em Hong Kong e Tóquio, onde estão os imóveis menos acessíveis, essa proporção passa dos 15 anos.
As norte-americanas Miami e São Francisco, além de Madrid, são as mais “leves” para quem planeja comprar a casa própria, com o valor médio do imóvel equivalente a cinco anos da renda anual dos profissionais que moram ali.
Para fazer as contas, o UBS considerou o valor médio de um apartamento de 60 metros quadrados próximo ao centro da cidade comparado à renda média de um profissional de alta qualificação.
“Casas pouco acessíveis geralmente indicam fortes investimentos estrangeiros, zoneamentos restritivos e regras mais rigorosas para os contratos de aluguéis”, explica o UBS.
