XPML, PVBI: 10 fundos imobiliários recomendados para investir em julho

Enquanto o Ibovespa demonstrou forte recuperação no primeiro semestre de 2021, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários do país, segue patinando. Recuou 2,19% em junho e tem desempenho negativo de 1,8% no ano.

A queda ocorreu por alguns motivos. A pandemia, que já não é novidade para ninguém, ainda afeta ativos presenciais, como shoppings e lajes corporativas, no curto prazo. Os aumentos sucessivos da Selic, para tentar controlar a inflação, também não são propriamente benéficos para o setor.

Mas a proposta de reforma tributária submetida ao Congresso pelo governo, que pode estabelecer uma taxação de dividendos, foi a grande queixa dos investidores da modalidade nos últimos dias. Caso seja aprovada, os retornos dos FIIs seriam tributados em 15%, e a tributação no ganho de capital cairia dos atuais 20% para 15%.

“Um ponto que gerou bastante discussão foi o fato de os dividendos pagos pelas empresas ficarem isentos de tributação em até R$ 20 mil por mês, ou seja, até R$ 240 mil anuais, o que não se aplica aos FIIs. Logo, caso tenhamos um avanço na proposta que foi apresentada, haverá uma retenção de 15% na fonte, independentemente do volume a ser distribuído”, diz Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos.

Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, compartilha a preocupação, mas acredita que a proposta não deve ser aprovada sem mudanças. “Acredito que existe uma margem para alterações e já tivemos, nos últimos dias, posicionamentos um pouco mais favoráveis de congressistas. Isso pode ajudar a puxar para cima o ânimo do mercado”, afirma.

Então, quais são as perspectivas de curto prazo? Na visão da Necton, os investidores devem continuar cautelosos com os fundos imobiliários no curto prazo, dado o cenário de alta nos juros. Porém, há oportunidades interessantes, principalmente nos fundos de tijolo (lajes corporativas principalmente) que mostram valuations mais atrativos. A reabertura da economia aliada a um crescimento mais robusto pode impulsionar o setor.

A carteira

Pensando em um cenário ainda volátil que exige cuidados na hora de investir, o CNN Brasil Business publica a sua carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da já tradicional carteira de ações, divulgada a cada mês.

No caso dos FIIs, são dez papéis selecionados a cada 30 dias com base nas recomendações das seguintes corretoras/casas de análise: Necton, XP Investimentos, Guide Investimentos, Mirae Asset, Warren, Ativa Investimentos, BTG, Órama e Genial Investimentos.

Para o mês de julho, entram os fundos de investimentos XPML11, de shoppings centers, e PVBI11, de lajes corporativas, antevendo uma possível aceleração da vacinação e volta da população às ruas. Confira:

XPML11

“Acreditamos que o momento de alívio das restrições relacionadas à pandemia e a aceleração do cronograma de vacinação devem beneficiar o setor de shoppings como um todo. Nesse sentido, vemos o portfólio do XPML11 como uma boa oportunidade para se estar posicionado no setor devido à qualidade de seus ativos, à eficiência operacional do portfólio e ao desconto implícito na cota”, diz Luis Sales, da Guide.

PVBI11

“Com um portfólio de alta qualidade e bons inquilinos, o fundo se apresenta como uma das melhores opções para se posicionar em ativos AAA na cidade de SP. O fundo está 100% locado e apresenta baixo risco de vacância em nossa visão, além de possibilidade de apreciação do aluguel no médio prazo, pela baixa oferta de novos ativos da mesma qualidade, na região da Faria Lima, para os próximos anos”, diz José Renato R. Navikas, da Necton.

BRCO11

“O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade, bem localizados (principalmente próximos à cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para Mercado Livre e Magazine Luiza).

Assim, após a performance negativa de -5,1% no ano e -3% no mês de maio, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica”, escreveram Renan Manda, Maria Fernanda Violatti e Lucas Hoon, da XP.

HGRU11

“O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos, mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23% do patrimônio do fundo). Recentemente, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo por R$ 203 milhões.

Caso a aquisição seja concluída, acreditamos em um impacto positivo na distribuição de dividendos do fundo. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo”, dizem Renan Manda, Maria Fernanda Violatti e Lucas Hoon, da XP.

TRXF11

“Assim como galpões logísticos, varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise. Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do IFIX”, escreve Luis Sales, da Guide.

BTLG11

“O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o ‘filho da crise’. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado.

Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisções e valor reprimido em ativos do portfólio”, escreve Luis Sales, da Guide.

BRCR11

“O BRCR11 vem promovendo um processo de reciclagem do portfólio nos últimos meses, com a venda de ativos com alta vacância e a aquisição de ativos AAA.

Com a nova estratégia, o fundo conseguiu reduzir os altos níveis de vacância que apresentava em 2018 e 2019, e tem agora a maior parte da sua receita focada em ativos de alta qualidade na cidade de SP, reduzindo o risco do fundo e dando maior previsibilidade de dividendos, além do potencial de ganho de capital”, diz José Renato R. Navikas, Necton.

TGAR11

“Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco direcionado para a região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em CRIs e participações diretas.

Tem equipe robusta de monitoramento dos recebíveis, adoção de práticas de governança e gestão na estratégia de equity, rede extensa de relacionamento com incorporadores regionais e atuação em um nicho de mercado pouco explorado”, diz Gabriel Carvalho, gerente de produtos da Órama.

DEVA11

“Até o final de abril, o fundo estava 98% alocado, tendo encerrado a alocação dos recursos captados na terceira emissão durante o mês. Além disso, está em andamento a 4ª emissão de cotas do DEVA11, com um montante inicial de cerca de R$ 385 milhões.

Possui exposição à inflação, diversificação geográfica, experiência do time de gestão em originar e estruturar operações e capacidade de rápida alocação dos recursos captados”, diz Gabriel Carvalho, gerente de produtos da Órama.

VILG11

“O Vinci Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente, o fundo possui exposição nas regiões Sul e Sudeste, com ativos localizados em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo.

A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG); (ii) carteira de locatários pulverizada; e (iii) boa liquidez”, escrevem Daniel Marinelli, Danilo Barbosa, Matheus Oliveira, do BTG Pactual Digital.