STF valida regra sobre banco leiloar imóvel com dívidas sem passar pelo Judiciário
Corte analisou constitucionalidade de lei de 1997 que permite leilão extrajudicial em contratos de financiamento imobiliário
O Supremo Tribunal Federal (STF) validou, nesta quinta-feira (26), uma norma que permite instituições financeiras leiloarem imóveis com dívidas em financiamentos imobiliários de forma direta, sem passar por um processo judicial.
Sete ministros seguiram a posição do relator, ministro Luiz Fux, pela constitucionalidade desse procedimento: Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques, Gilmar Mendes e Roberto Barroso seguiram o voto.
O ministro Edson Fachin divergiu, entendendo que o procedimento é inconstitucional. Cármen Lúcia seguiu seu posicionamento.
A regra discutida pela Corte está em uma lei de 1997 que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu o instrumento da alienação fiduciária de imóveis.
Nesse instrumento, a garantia para o pagamento do financiamento é o próprio imóvel, que não deixa de ser propriedade da entidade financeira até sua quitação. A pessoa que contrata o financiamento tem o direito da posse enquanto estiver pagando as prestações.
Em caso de inadimplência, seguidas algumas regras, o banco pode retomar o imóvel e submetê-lo diretamente à leilão, sem passar pela Justiça.
Os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário têm juros fixados de acordo com os riscos de inadimplência e a possibilidade de bancos reaverem os imóveis em caso de atraso no pagamento. Daí porque é importante para o setor financeiro manter o instrumento que permita leiloar diretamente imóvel financiado.
O caso concreto do processo envolve uma disputa entre um devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. Ele contesta a possibilidade de leilão direto, sem passar pela Justiça, por entender que há violação a princípios do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório.
O caso em discussão na Corte tem repercussão geral reconhecida, ou seja, o que for decidido servirá de baliza para casos semelhantes em todas as instâncias do Judiciário.
Votos
Para o ministro Luiz Fux, a norma é constitucional e trouxe avanços na legislação sobre o setor, com efeitos benéficos na oferta de crédito imobiliário à população.
Conforme o magistrado, a aplicação da alienação fiduciária trouxe uma conciliação entre a segurança jurídica e a “celeridade necessários aos contratos imobiliários”.
O relator citou impactos sociais e econômicos de eventual derrubada do dispositivo que garante o leilão do imóvel sem passar pelo Judiciário. Para ele, poderia significar um “retrocesso ao cenário de insegurança jurídica que culminou na grave crise habitacional que o país enfrentou antes do advento da lei”.
“A supressão da garantia da alienação fiduciária teria como consequência alteração de outros mecanismos dessa equação, tais como possível aumento de taxa de juros, redução de prazo médio para amortização da dívida, bem como menor acessibilidade ao contrato de financiamento”.
Ele ainda acrescentou que isso poderia ser prejudicial ao próprio devedor, que teria seu caso analisado por “tribunais excessivamente congestionados e, por conseguinte, mais lentos na contramão da garantia da duração do prazo razoável dos processos”.
Ao divergir do relator, Fachin ressaltou que o entendimento do direito à moradia como direito fundamental deve ter uma “posição preferencial”.
O magistrado disse que a aquisição do imóvel pela população é um “mínimo existencial” e forma de garantir a dignidade.
Para o ministro, as condições para que bancos retomem os imóveis devem seguir não só as regras legais sobre o melhor interesse econômico dos negócios, mas também, “e principalmente, os direitos fundamentais em sua ampla e complexa tecitura quando se está concretamente a dispor sobre aquisição de imóvel como um meio de assegurar o direito fundamental à moradia familiar, pressuposto socioeconômico essencial da dignidade cidadã de brasileiras e brasileiros”.
Conforme Fachin, na disputa entre a proteção da instituição financeira pelos riscos assumidos no empréstimo e a preservação dos direitos do devedor, deve se assegurar “todos os meios para garantir o melhor cenário protetivo do cidadão e sua dignidade como mínimo existencial”.
