Recuperação judicial da WeWork pode agravar excesso de escritórios vazios nos EUA
Segundo imobiliária, mais de 20% dos escritórios do país estão vagos
Mais de um quinto dos escritórios dos Estados Unidos estão desocupados, de acordo com a imobiliária comercial JLL.
Ao longo dos anos, os proprietários de imóveis comerciais buscaram a WeWork para alugar esses espaços, vendo o serviço de escritório flexíveis como o futuro da vida no escritório.
Contudo, após a abertura do processo de recuperação judicial da WeWork na segunda-feira (6), esses negócios estão em risco.
A WeWork disse que encerraria alguns de seus arrendamentos nos EUA, assim aumentando a pressão financeira sob os proprietários que alugaram grandes partes de seus prédios comerciais para a empresa de coworking, dizem os especialistas.
As apostas no setor já vem apresentando resultados negativos ao passo que alguns proprietários contraíram dívidas. Cerca de US$ 270 bilhões (R$ 1,315 trilhão) em empréstimos imobiliários comerciais detidos por bancos vencerão em 2023, de acordo com Trepp, um provedor de dados imobiliários comerciais.
Com as dificuldades enfrentadas pela WeWork, o problema de desocupação dos escritórios vai se agravar, podendo reduzir os aluguéis para os inquilinos, o que significa menos dinheiro para alguns proprietários que já lutam para pagar dívidas em um ambiente de altas taxas de juros, dizem especialistas em imóveis comerciais.
Na pior das hipóteses, a situação poderá provocar incumprimentos por parte dos proprietários em empréstimos ou hipotecas, o que poderá afetar de forma mais ampla o sistema bancário e impactar as receitas fiscais municipais.
“As propriedades de escritórios – que já enfrentam dificuldades de financiamento e valores [mais baixos] – enfrentam agora uma potencial nova onda de vagas inesperadas”, disse Ermengarde Jabir, economista da Moody’s, em relatório publicado na terça-feira (8).
A falência poderá ter um efeito cascata nos bancos de pequena e média dimensão que detêm dívidas de proprietários, fazendo com que os bancos restrinjam os empréstimos a proprietários de casas e empresas e alimentando a ansiedade dos investidores relativamente à saúde do sistema financeiro.
O colapso do Silicon Valley Bank e do Signature Bank no início de 2023 provocou receios sobre a exposição dos bancos a imóveis comerciais duramente atingidos. Goldman Sachs estima que 55% dos empréstimos a escritórios nos EUA estão nos balanços dos bancos.
A quebra poderia também prejudicar os governos municipais que dependem dos impostos sobre a propriedade comercial para fornecer serviços, levando potencialmente a cortes orçamentais.
Na cidade de Nova York, por exemplo, os imóveis de escritórios representam 21% da receita fiscal.
“A falência da WeWork é um grande choque para o mercado de escritórios, especialmente porque o mercado estava em sérios apuros”, disse Stijn Van Nieuwerburgh, professor imobiliário da Columbia Business School. “Este é outro grande problema que o mercado de escritórios terá de enfrentar.”
Nenhum inquilino sozinho pode fazer ou quebrar o mercado de escritórios, disse ele. Mas “por mais que qualquer inquilino possa ser importante, WeWork seria isso”.
Cidades mais impactadas
Escritórios na cidade de Nova York, São Francisco e Boston serão os mais atingidos pela falência da WeWork, dizem os especialistas.
Cerca de 42% das ocupações da WeWork estão nessas três cidades, de acordo com a CoStar, uma empresa de dados imobiliários comerciais.
A WeWork já tem planos de fechar 1,9 milhão de pés quadrados (cerca de 176 mil m²) nesses três mercados, cerca de 35% de sua área ocupada.
Na cidade de Nova York, onde a WeWork já foi o maior locatário de escritórios corporativos, os aluguéis ativos da empresa estão fortemente concentrados em edifícios mais antigos de “Classe B”.
Estes escritórios já eram vistos como menos atraentes para possíveis inquilinos do que os novos ativos de “Classe A”.
Os edifícios Classe B da WeWork têm, em média, 96 anos, enquanto os edifícios Classe A têm 48 anos. Cerca de 65% dos aluguéis da WeWork são em propriedades Classe B, em comparação com 30% em propriedades Classe A, de acordo com a CompStak, uma imobiliária.
“A maior exposição da WeWork a edifícios Classe B, em particular, não é ideal para o mercado de escritórios de Nova York porque muitos participantes do mercado estão preocupados com a obsolescência dos escritórios e a queda na demanda nessa mesma classe de edifícios”, Alie Baumann, diretor de inteligência imobiliária da CompStak, disse por e-mail.
Nos edifícios Classe B da cidade de Nova York, por exemplo, o tamanho médio da compra para um novo negócio caiu 36% em relação aos níveis de 2019.
Os aluguéis da WeWork nesses edifícios também eram mais altos do que o restante dos aluguéis, de modo que os proprietários não podem recuperar facilmente os aluguéis perdidos de outros inquilinos.
Mercado imobiliário comercial
O setor imobiliário comercial foi duramente atingido pela pandemia, com menos pessoas voltando aos escritórios. As empresas reduziram a área ocupada pelos seus escritórios e renegociaram os aluguéis.
O aumento das taxas de juro nos EUA ao longo dos últimos meses, uma vez que as compras de edifícios comerciais são normalmente financiadas com grandes empréstimos.
“É o mais recente revés depois de um ano de aumento das taxas de juro e elevados níveis de dívida vencida”, disse Baumann.
Os proprietários tentarão substituir o WeWork por novos inquilinos, provavelmente com aluguéis mais baixos, mas alguns podem não conseguir preencher as vagas do WeWork.
“Como muitos dos seus arrendamentos são em edifícios de Classe B, onde a maioria geralmente concorda que a procura é mais fraca, os proprietários podem enfrentar uma difícil batalha para preencher esse espaço”, disse ela.
Outros proprietários tentarão converter os seus edifícios para utilizações alternativas, como cuidados de saúde, ensino superior ou apartamentos. Mas as conversões são difíceis porque alguns edifícios não se adaptam bem, por exemplo, a novos apartamentos ou não cumprem os requisitos regulamentares.
“Não existem muitas opções excelentes”, disse Van Nieuwerburgh, de Columbia. “Espero que os edifícios das classes B e C acabem sendo ativos ociosos até que entrem em falência e sejam comprados por centavos de dólar.”
