Índice que reajusta aluguéis sobe o triplo da inflação: dá para negociar?

Quem tem contrato de aluguel, seja da casa ou da loja, fazendo aniversário nos próximos meses pode tomar um susto com o reajuste: o IGP-M, índice de preços usado como padrão para a correção anual, está bastante salgado. 

Nos 12 meses até junho, o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acumula alta de 7,3%. O valor é mais que o triplo da inflação oficial do país, o IPCA, que é medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e no mesmo período subiu apenas 1,88%.

É o terceiro ano seguido que o IGP-M fica acima – e bastante acima – da inflação básica do país. Os dois índices têm metodologias bastante diferentes e é comum que em alguns momentos andem em ritmos próprios – mas não por tanto tempo e nem com tanta distância.

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Para se ter uma ideia, desde o início de 2018 até aqui, o IGP-M acumula uma alta de 20,5%, enquanto o aumento do IPCA no mesmo período foi de apenas 8,3%. 

Um dos grandes problemas disso é que, de um lado, é o IGP-M que dita quanto será o reajuste dos alugueis a serem pagos em casas residenciais e em comércios, e, como ele está alto, está puxando esses custos para cima. 

Na outra ponta, o IPCA está muito mais ligado aos reajustes dados aos salários dos trabalhadores, e está baixo já há algum tempo. Um IPCA muito baixo é também sintoma de economia fraca, típica de cenários de desemprego e de vendas lentas nas fábricas, comércios e serviços, o que também significa receita e renda crescendo menos.

Um aluguel que, por exemplo, custasse R$ 2.000 no início de 2018, chegaria a junho deste ano reajustado para R$ 2.410, pelo IGPM. Já quem recebesse um salário de R$ 2.000 naquele ano, receberia agora R$ 2.166, considerados os aumentos pelo IPCA.

Em um momento em que a economia está em colapso por conta da pandemia do coronavírus, com comércios de portas fechadas por meses e milhares de pessoas perdendo seus empregos e sua renda, um novo aumento de mais de 7% no aluguel não vem exatamente em boa hora. 

“Há um número enorme de acordos acontecendo entre imobiliárias e inquilinos, as pessoas estão conversando como nunca”, diz o advogado especializado em direito imobiliário Jaques Bushatsky, do escritório Bushatsky Advogados. 

“A grande maioria dos acordos suspendeu o pagamento de ao menos uma parte do aluguel, para ser paga depois, e alguns mais elaborados chegaram até a atrelar a retomada do valor do aluguel ao nível do faturamento do inquilino [no casos de imóveis comerciais].”

Dá para negociar?

Bushatsky explica que o reajuste frequente do aluguel é um direito do proprietário previsto na lei que regulamenta as locações. Geralmente a correção anual e o índice que será usado já estão inclusos no contrato – “pode ser qualquer índice”, diz, “mas o IGP-M acabou virando a convenção e é o que a esmagadora maioria usa”.

Por essa razão, uma vez que esteja no contrato, o proprietário tem o direito de aplicar o reajuste anual e não tem a obrigação nem de rever o aumento, nem de reduzir temporariamente o valor, por conta dos efeitos da pandemia. 

“Mais do que nunca, o principal atributo nessa situação, hoje, é saber conversar”, disse Bushatsky. “Ligue para o proprietário ou para a imobiliária, que geralmente está mais habilitadas para isso do que o locador, e converse.” Cancelar o contrato – sujeito a multa contratual – e buscar outro lugar são as outras opções. 

O despejo pelo atraso nos pagamentos também segue valendo, mesmo na pandemia. Uma lei de emergência foi criada em junho para dar condições especiais a diversas relações contratuais durante a pandemia, mas o artigo que suspendia temporariamente também os processos de despejo por atraso de aluguel ou condomínio foi vetado pelo presidente Jair Bolsonaro. 

Como último recurso, o morador pode reunir as comprovações de sua dificuldade financeira e buscar a Justiça – principalmente para evitar o despejo ou a cobrança de multa no caso de rompimento do contrato.

“O judiciário está muito cauteloso nas decisões”, diz Bushatsky. “Eles querem se certificar de que a situação atual mexeu mesmo com o negócio e se houve tentativa de diálogo entre as partes antes.

Por que tanta diferença?

A razão para o descolamento entre o IGP-M e o IPCA passa pela fórmula de cada um deles, que medem coisas diferentes.

O IPCA, ou Índice de Preços ao Consumidor Amplo, verifica a variação média de preços apenas de bens e serviços usados diretamente pelo consumidor, como os alimentos do supermercado, refeições em restaurantes, artigos de limpeza, gasolina ou tarifa de metrô e ônibus. 

Por essa razão, ele é um termômetro bastante acurado da atividade econômica do país: se o emprego, a renda e o consumo estão em alta, os preços sobem, e, do contrário, caem. 

Já o IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado – verifica, principalmente, a variação de preços no atacado e ao produtor. Nisso, entra uma cesta enorme de produtos básicos que têm os preços cotados em bolsas no exterior e podem passar ao largo do que está acontecendo dentro do Brasil, como minério de ferro, soja, café em grão ou boi vivo.

“São matérias-primas que têm influência muito grande da taxa de câmbio”, explica um dos coordenadores dos índices de preços da FGV, André Braz, lembrando o forte ciclo de valorização por que passou o dólar nestes últimos anos. Ele saiu de R$ 3,30, no começo de 2018, para a casa dos R$ 5,40 agora. É um avanço de 63%. 

“Não é comum os dois índices ficarem distantes por tanto tempo, mas a pandemia atrasou a recuperação da economia e aprofundou a diferença”, disse Braz. “No longo prazo, eles tendem a convergir.”

Na prática, significa que há anos em que o IGP-M sobe mais, favorecendo os proprietários, e há outros em que o IPCA sobe mais, o que é melhor para os locatários. Mas, ao longo de vários anos de reajustes, o preço final do aluguel acaba ficando meio parecido independentemente de qual dos índices seja usado para a correção. 

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