Empresas de hipoteca podem intensificar próxima recessão, alertam autoridades dos EUA
Relatório de conselho de estabilidade financeira chamou atenção para riscos do setor
Autoridades dos Estados Unidos estão preocupados de que a próxima recessão pode ser intensificada por uma série de cascata de falências na indústria hipotecária, causada por uma grande queda nos preços imobiliários, mercados congelados e aumento das inadimplências.
O Conselho de Supervisão de Estabilidade Financeira dos Estados Unidos (FSOC, na sigla em inglês), um órgão de alta técnica de reguladores financeiros criado depois da crise de 2008, soou o alarme na última sexta-feira (10) sobre uma crescente ala influente da indústria que escapou, na maioria, da fiscalização: as companhias hipotecárias não-bancárias.
Diferente dos bancos tradicionais, as hipotecárias não-bancárias são fortemente expostas para variações do mercado hipotecário, dependem de investimentos que podem secar em tempos de estresse e não possuem reservas estáveis para se apoiar em emergências. E, ao contrário dos bancos, essas empresas são pouco reguladas em nível nacional.
O FSOC alertou que essas vulnerabilidades únicas colocam em risco um efeito dominó numa crise futura, na qual várias companhias hipotecárias quebram, tomadores de empréstimos são bloqueados do mercado de hipotecas e o governo federal fica com os prejuízos.
“De forma simples, as vulnerabilidades das companhias hipotecárias não-bancárias podem amplificar os choques no mercado hipotecário e debilitar a estabilidade financeira”, disse a secretária do Tesouro dos EUA, Janet Yellen, que preside o FSOC, no relatório.
Reguladores federais estão pedindo para que os estados e o Congresso tomem atitudes a respeito dos riscos em questão, inclusive criando uma reserva financiada pela indústria para aliviar a pressão causada quando uma companhia hipotecária quebre.
Apesar do termo diferente, essas empresas tornaram-se players vitais que fazem a maioria das hipotecas nos EUA, atualmente. Elas incluem grandes marcas, como Rocket Mortgage, PennyMac e Mr. Cooper.
Até 2022, as companhias hipotecárias não-bancárias originaram cerca de dois terços das hipotecas norte-americanas e tinham os direitos de 54% dos saldos hipotecários, de acordo com o FSOC. Um crescimento significativo desde 2008.
De fato, servidores de hipotecas não-bancárias possuem os direitos de serviço de quase US$ 6,3 trilhões em saldos devedores em hipotecas seguradas por agências — representando 70% do total.
As companhias hipotecárias não-bancárias têm “vulnerabilidades” que podem ser responsáveis por “amplificar e transmitir o efeito de um choque para o mercado hipotecário e mais abrangente no sistema financeiro”, disse o órgão.
Por exemplo, se os preços de imóveis despencarem numa futura crise, empresas hipotecárias poderiam, simultaneamente, perder dinheiro e enfrentar crises de caixa que dificultaria com que elas pedissem aportes para investidores em nome de tomadores apertados, o FSOC afirmou.
Esses desafios seriam exacerbados pelas relativamente grandes quantidades de dívidas que essas companhias possuem.
Essa pressão nas companhias hipotecárias não-bancárias prejudicaria, então, tomadores de empréstimos procurando hipotecas e poderia forçar o governo federal a assumir as obrigações, de acordo com reguladores.
Pleito por ação
Yellen e seus colegas cobraram, na última sexta-feira, reguladores estaduais para melhorar os requerimentos e padrões das companhias hipotecárias, incluindo como elas poderiam ser liquidadas em segurança numa crise.
Para endereçar a pressão por liquidez durante um tempo de estresse, reguladores pediram ao Congresso para considerar uma legislação que forneça novas autoridades para a Associação Nacional Hipotecária do Governo expandir um programa de apoio assistencial.
Além disso, reguladores afirmaram que o Congresso deveria considerar estabelecer um fundo — financiado pelas companhias hipotecárias não-bancárias — para “prover liquidez aos servidores de hipotecárias não-bancárias que estão insolventes ou que alcançaram um ponto de falência”.
Em resposta, a Associação de Hipotecas Bancárias (MBA), um grupo industrial de trade, afirmou que suporta os objetivos do FSOC por um “mercado de serviços financeiros estável e sustentável”, mas descreveu algumas das recomendações como “desnecessárias”.
“Anos de um tratamento de capital punitivo e regulatório já limitou a determinação e habilidade de instituições de depósito de participar nos mercados de empréstimo de hipotecas e serviços”, Bob Broeksmit, presidente e CEO da MBA, disse em uma declaração na sexta-feira.
“Enquanto nós apoiamos padrões nacionais para requerimentos de liquidez e capital, colocar camadas de requerimentos de supervisão dupla ou entidades supervisoras em um mercado fortemente regulado vai adicionar um custo e uma complexidade significativa”.
A MBA alertou que realizar essas mudanças poderia reduzir a competição e aumentar custos de empréstimo.
Scott Olsen, diretor-executivo da entidade Credores Residenciais Comunitários da América (CHLA), outro grupo de trade, disse que o relatório da FSOC não indica um risco significativo para o pagador de impostos, somente um risco limitado ao sistema financeiro como um todo.
“Dado os atuais desafios de possuir o próprio imóvel, a CHLA espera que os reguladores não exagerem sobre esse risco limitado com regulações e tarifas que restringem o acesso à hipotecas ao crédito”, Olsen afirmou em uma declaração.
Até alguns reguladores têm preocupações sobre o novo plano do FSOC.
Brandon Milhorn, presidente e CEO da Conferência de Supervisores de Banco Estatais, alertou em uma declaração na última sexta-feira que a recomendação para estabelecer um novo fundo de liquidez é “prematuro no melhor dos casos”.
“Antes de considerar qualquer proposta, o Congresso deveria demandar uma pesquisa e análise muito maior a respeito das potencialmente dramáticas e não intencionais consequências dessa recomendação”, disse Milhorn.
“Eu estou preocupado que essa recomendação poderia impactar negativamente o mercado de hipotecas não-bancárias, particularmente para tomadores de empréstimo de baixa e média renda, grupos minoritários, compradores de imóveis pela primeira vez e veteranos”.
Entretanto, Patricia McCoy, professora da Escola de Direito da Faculdade de Boston, atentou que a confiança das companhias hipotecárias não-bancárias em empréstimo de curto prazo para financiamentos “os torna vulneráveis a colapsar”, se as taxas de empréstimo crescerem ou os empréstimos diminuírem.
“Firmas de hipotecas não-bancárias são finamente capitalizadas, o que as torna vulneráveis ao fracasso se perderem financiamentos ou se as inadimplências hipotecárias aumentarem”, disse McCoy, uma ex-reguladora de hipotecas.
“Iniciando no começo de 2007, nós vimos um tsunami de firmas de hipotecas não-bancárias quebrando precisamente por essas razões”.
