Análise: Como escritórios vazios se tornaram pesadelo de Wall Street
Mercado imobiliário dos EUA enfrenta crise e é avaliado em US$ 20 trilhões
O trabalho remoto pode ser incrível para os funcionários. Menos tempo em escritórios abafados e deslocamentos em rodovias lotadas significa mais tempo e energia para tudo na vida.
Mas o trabalho remoto não é tão bom para os proprietários de escritório – ou para seus credores.
Prédios comerciais antes movimentados estão vazios. Inevitavelmente, alguns proprietários irão à falência e alguns bancos podem afundar junto.
Nada disso é notícia nova.
A escrita está na parede do mercado imobiliário comercial norte-americano, avaliado em US$ 20 trilhões, há anos – desde que as ligações via Zoom e trabalhar de moletom se tornaram um modo de vida para muitos durante a pandemia de Covid-19.
E, no entanto, Wall Street está subitamente em alerta com empréstimos imobiliários inadimplentes e edifícios de escritórios vazios.
Um credor regional – o New York Community Bancorp (NYCB) – viu o preço das suas ações implodir e a sua classificação de crédito ser reduzida, em parte devido à sua exposição a empréstimos para escritórios devedores.
O Aozora Bank do Japão surpreendeu os investidores ao culpar empréstimos inadimplentes vinculados a escritórios nos Estados Unidos pela perda projetada.
Além disso, um credor alemão vem acumulando reservas de dinheiro para se preparar para a “maior crise imobiliária desde a crise financeira”.
Tempestade perfeita
O cenário é um deja vu do início de 2023, quando dois grandes bancos dos EUA colapsaram e as autoridades em Washington lutaram para apagar o incêndio.
Só que agora o medo são os edifícios de escritórios vazios e não o valor deprimido dos títulos sobre os quais os bancos estão sentados.
A natureza lenta deste “período de estresse” (‘Não chame isto de crise’ é o que se fala pelos corredores de Washington) faz algum sentido.
Afinal, os arrendamentos normalmente são assinados por vários anos. Só quando expira o contrato de arrendamento de cinco anos é que o escritório que está quase vago desde 2020 se torna um problema.
Mesmo que o inquilino permaneça, o banco, a empresa de tecnologia ou de mídia provavelmente precisará de menos espaço. Em vez de quatro andares, talvez sejam dois agora. Ou um.
E certamente eles não pagarão taxas pré-Covid por este espaço de escritório. Não quando há tanta oferta no mercado.
“À medida que os aluguéis mudam e as necessidades de ocupação mudam, você pode ter uma tempestade perfeita de eventos”, disse Ed Mills, analista de política de Washington da Raymond James.
Taxas altas aumentam os problemas
Não apenas os aluguéis de escritórios estão expirando, mas os empréstimos estão vencendo.
Os promotores estão tendo dificuldade em refinanciar os seus empréstimos porque o valor dos edifícios de escritórios despencou à medida que as taxas de vacância disparam. O plano de jogo pré-pandemia de cobrar caro por espaço de escritório foi arruinado pelo trabalho remoto.
E então a cereja do bolo: não é mais barato pedir emprestado.
Os dias de taxas de juro próximas de zero desapareceram assim que “transitório” se tornou um palavrão entre os banqueiros centrais. Para combater a inflação persistente, o Federal Reserve (Fed) aumentou as taxas de juro.
A inflação parece estar sob controle hoje, mas as taxas ainda são muito altas. Esse é um grande problema para um setor como o imobiliário, conhecido por acumular dívidas.
Agora, os promotores devem refinanciar a sua dívida. Mas o que deve acontecer é que alguns proprietários entrarão em inadimplência – deixando os bancos com a responsabilidade.
Empréstimos inadimplentes
É claro que os bancos e os seus reguladores aprenderam muitas lições com a crise bancária do ano passado.
Os reguladores não têm vergonha de forçar os bancos a acumular capital para amortecer o impacto das perdas com empréstimos – em vez de pagarem dividendos.
Por exemplo, o NYCB chocou os investidores na semana passada ao reduzir os seus dividendos e reservar US$ 552 milhões em perdas com empréstimos durante o quarto trimestre. Isso é quase 10 vezes o valor reservado no terceiro trimestre.
O credor sediado em Long Island revelou uma perda de US$ 252 milhões – uma reversão acentuada do lucro de quase US$ 200 milhões do ano anterior.
O New York Community Bancorp culpou a “deterioração” das propriedades de escritórios em seu portfólio, bem como os problemas em seus empréstimos residenciais.
“Estamos focados em reduzir nossa concentração de CRE [imóveis comerciais] o mais rápido possível”, prometeu aos investidores Alessandro DiNello, presidente executivo recém-empossado da NYCB, no início desta semana.
A NYCB insiste que seus depósitos estão estáveis e que tem liquidez para enfrentar a tempestade.
“Estresse pode durar anos”
No entanto, até a secretária do Tesouro, Janet Yellen, admitiu no início desta semana que alguns bancos podem estar “bastante estressados” com as questões imobiliárias.
O presidente do Fed, Jerome Powell, disse ao “60 Minutes” numa entrevista que o problema imobiliário é “considerável” e pode durar “anos”.
No entanto, Powell enfatizou que “não parece ter os ingredientes do tipo de crise que vimos algumas vezes no passado, por exemplo, com a crise financeira global”. ”Parece estranho”, reforçou o presidente do banco central.
Mills, analista da Raymond James, disse que os reguladores estão “caminhando na linha tênue” em seus comentários públicos.
“Eles precisam ter certeza de que não criarão pânico – mas também não querem assumir potenciais falhas”, disse ele.
“Alguns bancos vão falir”
Ainda assim, Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics, disse à CNN que alguns bancos irão falir devido ao estresse imobiliário comercial.
“Eu ficaria chocado se não houvesse alguns que serão liquidados”, disse Zandi.
É importante ressaltar que Zandi disse que essas falências bancárias serão limitadas aos credores menores – aqueles que têm empréstimos para escritórios subitamente instáveis.
Já os grandes bancos – aqueles que estiveram no centro da crise financeira de 2008 – têm pouca exposição direta.
“Eu não caracterizaria isto como uma crise”, disse Zandi. “Pelo menos ainda não.”
Os bancos estão tentando evitar uma crise iminente trabalhando com proprietários em dificuldades.
Uma abordagem mais agressiva sairia pela culatra, forçando os proprietários a se desfazerem de propriedades em vendas imediatas – fazendo com que todas as avaliações caíssem.
“Eles estão ganhando tempo”, disse Zandi. “Eles não querem levar ninguém à inadimplência e forçar vendas problemáticas. Você pode entrar em um ciclo de destruição.”
