A vez dos IPOs: setor imobiliário tem enxurrada de pedidos em análise; entenda

Dos 32 pedidos de oferta pública inicial (IPO, na sigla em inglês) em análise pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) até o dia 25 de agosto, 16 eram de empresas do setor imobiliário. (Isso sem contar com You Inc. e Riva 9, que desistiram do processo antes da sua conclusão por falta de demanda por parte dos investidores.)

Um dos últimos pedidos, registrado no dia 24, foi da incorporadora gaúcha CFL Inc Par. A companhia busca captar recursos para comprar terrenos e pagar despesas do setor de construção e também administrativas. Além disso, um de seus sócios irá vender uma parcela de sua participação no negócio.

Com as justificativas acima, apresentadas pela empresa de Porto Alegre, é possível entender, pelo menos em parte, os objetivos das incorporadoras e construtoras ao realizar este movimento. Mas antes de aprofundar no resultado, deve-se compreender as condições que catapultaram o setor nesta direção.

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Tudo começa com a queda na taxa básica de juros, já que o ramo, principalmente o braço residencial, é codependente das condições de crédito disponíveis no mercado. “Quando as taxas são reduzidas pelos bancos, aumenta-se o público endereçável”, diz Luis Stacchini, analista de setor imobiliário da Navi Capital.

“Hoje, as taxas alcançaram níveis menores que 7% ao ano, abrindo a possibilidade para mais pessoas investirem no segmento.” A Caixa Econômica, por exemplo, oferece taxas a partir de 6,5%. Entre os players privados, o Bradesco tem opções que começam em 6,95% enquanto os valores do Santander partem de 6,99%.

Essa queda ajudou a formar, segundo Caio Ventura, analista da Guide, um novo ciclo virtuoso para o mercado imobiliário, que vinha em queda desde 2014. O Raio-x FipeZap do 2º tri, relatório trimestral do Grupo Zap, reforça esse sentimento. A intenção de compra cresceu (representa 43% das pessoas que responderam o questionário) e atingiu seu maior patamar em 6 anos.

Acrescentam-se ainda a queda de preços provocada pela pandemia e uma maior liquidez da economia para traçar o panorama completo do momento. Também é bom lembrar, segundo os especialistas ouvidos, “que o brasileiro ama tijolo” e costuma se voltar para essa modalidade de investimento em tempos de instabilidade.

Com condições de mercado extremamente favoráveis e a B3 promovendo liquidez em vários setores, construtoras e incorporadoras tentam utilizar a bolsa de valores para se capitalizar rapidamente. “A retomada do Ibovespa e a busca por investimentos mais atrativos dão mais liquidez aos IPOs”, diz Juliana Pedroza, responsável pelo RI da Habitat Capital Partners. “Seria mais caro buscar esse dinheiro pelos bancos.”

O momento propicia, inclusive, a entrada de empresas de portes variados no processo. Até gigantes como a Cyrella (CYRE3), que pode movimentar R$ 1,3 bi através de sua subsidiária Plano & Plano, e a MRV (MRVE3), que estuda IPO da sua subordinada Urba, estão tentando aproveitar a oportunidade pontual.

Possíveis problemas

Em linhas gerais, as movimentações são bem vistas pelo mercado. Há, no entanto, alguns riscos no processo, como as desistências de You Inc. e Riva 9 mostram. O mais intuitivo deles é a demanda, ou falta dela. “Quando um investidor pesquisa IPOs para investir, ele busca o histórica das empresas, as teses de investimento”, diz Ventura, da Guide. “Com tantos players entrando, pode faltar demanda para empresas menores.”

Lucas Elmor, sócio e diretor de gestão da Hectare Capital, também levanta outro possível entrave para empresas de menor porte. “Por vezes as empresas querem se capitalizar para expandir para outras regiões do Brasil”, diz. “Mas temos mercados específicos e condições diferentes em cada localidade, então é preciso ter cuidado com isso.”

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Há ainda possível processo inflacionário envolvido neste processo. “Quando muitas incorporadoras estão capitalizadas, passam a disputar os mesmos terrenos. Isso pode aumentar o preço dessas propriedades e gerar um aumento da inflação no setor”, diz Elmor. Isso ocorre em maior volume em localidades consideradas “premium”, como as grandes capitais do país.

FIIs

Alcançando o patamar de 1 milhão de cotistas, os fundos imobiliários estão ganhando cada vez mais espaço no portfólio de investimentos do brasileiro. É verdade que alguns setores, como os shoppings e as lajes comerciais, tiveram queda substancial durante a crise e não têm previsão de melhora no curto prazo. Mas os especialistas indicam outras possibilidades para o momento.

“Houve uma diversificação grande destes ativos. Entre as áreas que estão em alta no momento, temos por exemplo os fundos de logística”, diz Pedroza, da Habitat, se referindo a empreendimentos ligados ao varejo, como galpões. “Também enxergamos um grande potencial no setor residencial, que pode ser muito rentável.”

*Com informações da Reuters

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