BRCO11, CPTS11: 10 fundos imobiliários recomendados para investir em junho

Depois de dar um respiro em abril, o IFIX, principal índice de referência para fundos imobiliários no país, voltou a recuar em maio. A performance foi de -1,56% no mês, após ter registrado alta de 0,51% em abril.

Segundo relatório da Necton, os fundos que mais sofreram foram os de tijolo, principalmente as lajes corporativas. Os fundos de CRIs, por outro lado, seguem se beneficiando de índices de inflação elevados, com o IPCA-15 de maio vindo em 0,44%, e o IGP-M subindo 4,01% no mês, chegando a 37,04% em 12 meses.

Também ocorreu em maio uma nova elevação de 0,75p.p da Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, elevando a taxa para 3,5% ao ano. Apesar de o valor estar em linha com as expectativas do mercado, há dúvidas em relação à magnitude de aumento dos juros e da inflação no longo prazo, o que prejudica o mercado de FIIs.

“A pandemia começa a despertar novas preocupações, com a desaceleração na queda de óbitos e uma vacinação ainda lenta, que podem acarretar novas medidas restritivas, impactando negativamente o cenário. Há necessidade de acelerar o ritmo de vacinação para que o cenário de reabertura, que vem trazendo sinais positivos para a economia, se mantenha”, diz o analista Marcel Zambello, da Necton.

A carteira

Pensando em um cenário ainda volátil, que exige cuidados na hora de investir, o CNN Brasil Business publica a sua quinta carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da já tradicional carteira de ações, divulgada a cada mês.

No caso dos FIIs, são dez papéis selecionados a cada 30 dias com base nas recomendações das seguintes corretoras/casas de análise: Necton, XP Investimentos, Guide Investimentos, Mirae Asset, Warren, Ativa Investimentos, BTG, Órama e Genial Investimentos.

“Mantemos uma visão mais defensiva para a carteira recomendada, com maior alocação em segmentos mais defensivos, como recebíveis e ativos logísticos, e mais conservadores, com os segmentos de shopping centers e lajes corporativas”, disseram analistas da XP Investimentos, resumindo o movimento mensal.

BRCO11

“O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade, bem localizados (principalmente próximos à cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para Mercado Livre e Magazine Luiza).

Assim, após a performance negativa de -5,1% no ano e -3,0% no mês de maio, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.”

CPTS11

“Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs).

O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis.”

HGRU11 

“O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos, mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23% do patrimônio do fundo). Recentemente, o fundo anunciou uma possível aquisição de dez ativos imobiliários destinados à atividade de varejo por R$ 203 milhões.

Caso a aquisição seja concluída, acreditamos em um impacto positivo na distribuição de dividendos do fundo. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.”

TRXF11

“Em fevereiro de 2021, foi encerrada a quarta emissão de cotas do fundo, que teve como objetivo sua desalavancagem parcial, através do pré-pagamento de dívidas. Diante disso, reduziu sua alavancagem de 48,5% para 40%.

A intenção do gestor é seguir buscando a redução dessa alavancagem, seja através de novas aquisições, ou eventualmente pela realização de outros pré-pagamentos. Diversificação em número de imóveis e regiões, inquilinos de qualidade e contratos atípicos de longo prazo.”

BTLG11

“O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”. Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado.

Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio.”

BRCR11

“O BRCR11 vem promovendo um processo de reciclagem do portfólio nos últimos meses, com a venda de ativos com alta vacância e a aquisição de ativos AAA.

Com a nova estratégia, o fundo conseguiu reduzir os altos níveis de vacância que apresentava em 2018 e 2019, e tem agora a maior parte da sua receita focada em ativos de alta qualidade na cidade de SP, reduzindo o risco do fundo e dando maior previsibilidade de dividendos, além do potencial de ganho de capital.”

TGAR11

“Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco direcionado para a região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em CRIs e participações diretas.

Tem equipe robusta de monitoramento dos recebíveis, adoção de práticas de governança e gestão na estratégia de equity, rede extensa de relacionamento com incorporadores regionais e atuação em um nicho de mercado pouco explorado.”

DEVA11

“Até o final de abril, o fundo estava 98% alocado, tendo encerrado a alocação dos recursos captados na terceira emissão durante o mês. Além disso, está em andamento a 4ª emissão de cotas do DEVA11, com um montante inicial de cerca de R$ 385 milhões.

Possui exposição à inflação, diversificação geográfica, experiência do time de gestão em originar e estruturar operações e capacidade de rápida alocação dos recursos captados.”

VILG11

“O Vinci Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente, o fundo possui exposição nas regiões Sul e Sudeste, com ativos localizados em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo.

A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG); (ii) carteira de locatários pulverizada; e (iii) boa liquidez.”

BTCR11

“O BTCR11 possui carteira indexada ao DI e à inflação, trazendo boa composição para o momento atual por poder se beneficiar da alta dos juros e do aumento na inflação. Seus devedores são de grande porte e possuem diferentes setores de atuação.

Vemos o fundo com um bom valor de entrada, baixo risco e boa diversificação de indexadores de forma a trazer resiliência à carteira mesmo em momentos de volatilidade.”