Devant e Suno acabam de criar fundos de fundos imobiliários; veja como funcionam

Depois de alcançar o seu pico em janeiro de 2020, superando os 3.200 pontos, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários do Brasil, ainda não recuperou sua forma. É claro que o setor se recuperou de parte do tombo mais fundo, de março do ano passado, mas o indicador vem andando praticamente de lado desde junho.

E isso ocorre porque, mais de um ano depois da pandemia do novo coronavírus, shoppings centers e lajes corporativas seguem sofrendo. E, se eles sofrem, todo o mercado sente. Estes dois setores correspondem, juntos, a 50% do peso do índice, sendo 35% do setor empresarial e outros 15% dos centros de compras. 

Assim, boa parte do crescimento esperado há anos para o segmento fica, por ora, represado –com exceção dos queridinhos papéis de logística e CRIs. No entanto, esse compasso de espera também abre oportunidades para a realização de investimentos “baratos” em FIIs.

Dado este cenário, os fundos de fundos imobiliários, também conhecidos pelo simpático nome de FoFs imobiliários, aparecem como uma boa solução para investidores que desejam ter exposição ao mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, apresentam uma oportunidade para as próprias gestoras.

Os FoFs imobiliários são concebidos com o objetivo de investir em outros fundos imobiliários. Ou seja, é como se você comprasse um papel e levasse junto um gestor que vai analisar o mercado e alocar os recursos onde estão as melhores oportunidades de investimento.

É claro que existe mais de uma forma de fazer isso: há fundos mais passivos e por vezes maiores, que compram ativos e prezam por sua valorização no longo prazo; e fundos mais ágeis, que buscam entrar e sair de posições rapidamente e ganhar com movimentos de curto prazo.

Pensando nas possibilidades de mercado, a Devant, gestora que comanda o DEVA11 (de recebíveis imobiliários), vai lançar um fundo com essa pegada mais dinâmica. A ideia, segundo Bruno Eiras, sócio-fundador da casa, é levantar cerca de R$ 150 milhões com a oferta pública inicial.

“O ativo será mais focado em trading e arbitragem, que ainda vemos muitas oportunidades no mercado local. Mas o mercado ainda é um tanto quanto raso, então precisamos ser pequenos para conseguir entrar e sair de papéis rapidamente sem que o preço sofra grandes alterações”, diz*.

(A arbitragem funciona assim: quando um fundo quer emitir mais papéis para crescer e diversificar seus ativos, o chamado follow-on, a gestora pode dar um desconto em relação ao preço que vem sendo praticado no mercado secundário. Com isso, aquele ativo fica “com duas cotações simultâneas”.

Os cotistas prévios daquele fundo podem, então, adquirir o direito de preferência na compra dos novos títulos e realizar o negócio. Enquanto isso, paralelamente ao movimento do mercado primário, o cotista vende aquelas cotas que já tinha no mercado secundário e realiza lucro em cima da operação.)

Para ter essa agilidade, a Devant trouxe o matemático Rodrigo França, que já trabalhou nos bancos Itaú, Votorantim e Fator e no FoF imobiliário OUFF11, da Ourinvest, para comandar o fluxo diário da operação. Eiras afirma que utilizarão estratégias de mineração e compilação de dados para comparar fundos e facilitar as tomadas de decisão.

Com isso, o gestor diz esperar que o fundo entregue dividendos de 0,7% a 0,8% ao mês aos cotistas. Em termos de custos, a taxa de performance deve ficar em 20% sobre o que exceder o IFIX, enquanto a taxa de administração deve abocanhar 0,8% dos resultados da operação ao ano.

A Suno, por outro lado, quer olhar para o longo prazo com o seu SNFF11. No prospecto preliminar do papel, a companhia afirma que o fundo tem “por direcionamento predominantemente a seleção de ativos que possuem uma visão conservadora dentro da indústria de FIIs”. 

“De 70% a 80% dos recursos são alocados em ativos denominados predominantemente como provenientes de renda, ou seja, possuem pagamento de dividendo expressivo de forma a gerar um dividend yield relevante. Os 20% a 30% restante são denominados como ganho de capital, sendo a rentabilidade acumulada do valor da cota o seu principal driver de atribuição de performance.”

Em termos de tamanho, no entanto, os novos FIIs serão parecidos, já que a Suno busca até R$ 250 milhões no mercado primário. A taxa de administração será de 0,73%, enquanto a taxa de performance de 10% sobre o que exceder o IFIX. Espera-se um dividend yield de 7,34% ao ano. 

André Freitas, CEO da Hedge, constituiu seu primeiro FoF imobiliário em 2014 e hoje comanda o HFOF11. Para ele, é natural que haja agora uma rotação de portfólio com uma possível normalização dos cenários sanitário e econômico e enxerga os fundos de fundos como ótima entrada para os investidores que estão chegando.  

“Acredito muito nos FoFs. São papéis que possuem uma gestão profissional olhando para os produtos, o que implica em diversificação e redução de riscos. Também permite que investidores individuais acessem ofertas restritas e girem suas carteiras de forma mais dinâmica”, diz.

Sobre o comportamento do mercado, diz ainda que o investidor precisará, mais do que nunca, ficar atento a dois pontos: dividend yield (DY) e capital. “Os fundos de tijolo devem continuar entregando DY menor, mas têm chance de obter ganho de capital maior que um fundo de CRI, por exemplo. E, na soma dos dois fatores, estes papéis que estão ‘mais baratos’ podem render mais”, completa.

*Entrevista concedida no dia 24 de março