Como investir em fundos imobiliários nos EUA e lucrar em dólar

A popularização dos Fundos Imobiliários (FIIs) mostra que os brasileiros gostam de ativos que oferecem uma renda passiva periódica ao investidor. Com uma mudança recente nas regras do mercado, os REITs (Real Estate Investment Trust, em inglês), que são parecidos com os FIIs, mas pagam os dividendos em dólar, ficaram mais acessíveis aos investidores por aqui.

Os REITs, que surgiram na década de 1960, investem no mercado imobiliário dos EUA e podem comprar imóveis, direitos sobre imóveis ou mesmo papéis atrelados ao mercado imobiliário, pagando dividendos (geralmente, mensais) aos investidores.

Esse tipo de investimento é bem popular nos Estados Unidos. Segundo a associação Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), os REITs possuem um mercado de US$ 1,2 trilhão, enquanto que, no Brasil, o mercado de FIIs movimenta cerca de R$ 120 bilhões.

“A indústria de REITs tem trilhão de dólares atualmente, com muitos investidores institucionais, e chega a ser muitas vezes o tamanho do mercado de FIIs, enquanto que o mercado brasileiro ainda é composto basicamente por pessoas físicas”, disse Leonardo Vianna, sócio da Hurst Capital.

Qual a diferença entre REITs e FIIs?

Apesar de terem sido a inspiração dos FIIs brasileiros, existem algumas diferenças entre os dois ativos. Os REITs precisam distribuir cerca de 90% do lucro aos investidores como dividendos (enquanto os FIIs distribuem 95%) e podem se alavancar, ou seja, tomar empréstimos para financiar as aquisições de novos imóveis –estratégia vetada aos FIIs.

“Os REITs têm um DNA claro de gestão ativa, com negociações para gerar valor consistente aos investidores. Quando comparado ao Brasil, boa parte dos FIIs são de gestão passiva, aqueles que compram os imóveis e ficam com eles para sempre, só colhendo os dividendos e distribuindo aos investidores”, afirmou Vianna.

Essa gestão ativa eleva um pouco mais os riscos do investimento, mas podem trazer retornos positivos. Segundo relatório da XP Investimentos, o retorno histórico dos REITs batem o das ações americanas. Enquanto o retorno histórico dos fundos ficou em cerca de 10% ao ano nos últimos 20 anos, o do S&P 500, o principal índice acionário dos Estados Unidos, foi de 6% ao ano.

REITs podem compor carteira de investimentos

De acordo com os especialistas ouvidos pelo CNN Brasil Business, os REITs podem compor uma carteira de investimentos, principalmente para quem deseja diversificar os ativos buscando variações fora do país.

“A grande vantagem é permitir que um investidor pessoa física invista pequenas quantias em grandes operações imobiliárias. No nosso entendimento, a segurança dos FIIs é idêntica à dos REITs, estando todos os riscos relacionados apenas à carteira de cada fundo”, disse João Peixoto Neto, sócio-diretor da Ouro Preto Investimentos. “E, tanto lá como aqui, as carteiras dos fundos são bastante diversificadas, cabendo a cada investidor analisar os riscos relacionados a cada carteira de cada fundo”, completou.

Para Leonardo Vianna, da Hurst, os REITs, porém, não devem dividir o mesmo percentual dos FIIs em uma carteira.

“Os REITs devem compor a parte dos investimentos de uma carteira internacional. Ele não compete com os FIIs. É muito mais uma alocação de parte do seu portfólio no mercado internacional, fazendo uma composição com outros investimentos para que o investidor possa ter uma diversificação geográfica”, afirmou.

BDRs, fundos ou diretamente nos EUA

Há três maneiras principais para que os investidores possam adquirir as cotas de REITs. Uma é por meio de uma conta em uma corretora fora do Brasil, onde o investidor compra diretamente na bolsa americana.

Além disso, os REITs também podem ser adquiridos via BDRs (Brazilian Depositary Receipts, em inglês), que são recibos de ações de empresas estrangeiras, listados na B3.

Já há também fundos de investimentos ofertados em plataformas brasileiras que oferecem cotas e compram diretamente os REITs nos Estados Unidos.