Sem rupturas, podemos ter 3 milhões de cotistas em FIIs, diz Freitas, da Hedge

Os fundos imobiliários brasileiros alcançaram o simbólico número de 1 milhão de cotistas em agosto, segundo dados da B3. Um número inimaginável há menos de uma década, mas que mostra uma consolidação do mercado. E o roteiro desse crescimento todo mundo já conhece: novo ciclo imobiliário, juros baixos, pessoas físicas saindo da renda fixa e uma consequente necessidade de diversificação de portfólios.

Em entrevista ao CNN Brasil Business, André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, entende que o número é importante, mas vê potencial para ainda mais crescimento no setor. “Acredito que se a situação fiscal não estourar e a taxa de juros realmente se mantiver no patamar em que está, podemos alcançar 2, 3 milhões de investidores em fundos imobiliários”, diz.

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Freitas, que comandava a antiga Hedging-Griffo ao lado de Luis Stuhlberger, hoje da Verde Asset, tem quase 40 anos de experiência no mercado e gere cerca de R$ 6 bilhões em ativos. Ele aponta, além das políticas monetária e fiscal, “um arcabouço de decisões governamentais nos próximos 60 dias que podem determinar os próximos passos do mercado”, como o projeto do governo para taxação de dividendos.

O tom demonstra que agentes do setor tentam olhar para frente poucos meses depois da crise provocada pelo novo coronavírus praticamente congelar alguns segmentos imobiliários, mas a retomada ainda se mostra irregular. Prova disso é que o IFIX, índice que norteia esse tipo de fundos, ainda acumula queda de mais de 12% ao ano, apesar de ter conseguido valorização de 13% nos últimos seis meses.

“Olhando para os fundos de shopping, por exemplo, entendo que só devem recuperar o patamar de 2019 em 2022”, diz. “Eles estão voltando, mas com vacância maior, horários reduzidos. Por isso acredito que não sejam boa opção para quem está buscando dividendos no curto prazo. Para quem busca valorização, por outro lado, há ativos com excelente tese de investimento, com desconto em relação ao valor patrimonial”, diz.

Em termos de captação nos produtos do setor, são R$ 35,5 bilhões em 2019 contra R$ 21,3 bi até setembro de 2020. Destes, R$ 9 bilhões no 1º tri, apenas R$ 2 bi no segundo tri, quando houve paralisação de praticamente dois meses, e o terceiro deve fechar em R$ 10 bi. “Mas já temos outros R$ 8,5 bi no pipeline e várias outras captações para ocorrer. Com as condições certas, podemos superar os valores do ano passado”, defende.

No longo prazo, Freitas enxerga mudanças e adaptações na área, como fundos voltados para “escritórios menores, com design diferenciado”. Mais profundamente, afirma que “ainda temos muito para aprender no Brasil, mas acredito que haja oportunidade para o aparecimento de novos fundos, como os de infraestrutura e de terras agrícolas.” Confira a entrevista completa: 

CNN Brasil Business – Os FIIs chegaram a 1 milhão de investidores, o que isso representa?

André Freitas – É um número importante. Ficamos muito tempo ao redor dos 100 mil investidores e o último ciclo imobiliário foi até 2013. Em agosto de 2012, o BC baixou a taxa de juros pela última vez, para 7,25%, e em abril de 2013 já começou a subir. Isso encerrou o ciclo. 

Lembro que, em outubro de 2012, a maior oferta no mercado estava captando R$ 2 bi. Tinha 45 mil CPFs cadastrados em fundos imobiliários na época e esse número dobrou. Chegou a crescer até 120 mil e depois o mercado começou a se fechar por conta da alta dos juros.

Os anos de 2014, 2015 e 2016 foram bem parados, mas estamos conseguindo avançar rápido neste novo ciclo. E isso ocorre novamente por conta da queda na taxa de juros, que proporcionou migração muito grande da renda fixa para outras modalidades. 

Acredito que se a situação fiscal não estourar e a taxa de juros realmente se mantiver no patamar em que está, podemos alcançar 2, 3 milhões de investidores em fundos imobiliários em pouco tempo.

Mas dá para superar os R$ 35,5 bilhões captados em 2019?

Foram R$ 21,3 bi captados até setembro. Destes, R$ 9 bilhões no 1º trimestre, apenas R$ 2 bi no segundo tri, quando tivemos paralisação de praticamente dois meses, e o terceiro deve fechar em R$ 10 bi. 

Mas já temos outros R$ 8,5 bi no pipeline e várias outras captações para ocorrer. Com as condições certas, podemos levantar de R$ 12 bi a R$ 15 bi no quarto trimestre e superar os valores do ano passado.

E o que pode prejudicar este avanço?

O Copom fala na ata que não pretende subir juros agora, o que quer dizer que não enxerga risco inflacionário. Ao mesmo tempo, projeta que o IPCA possa ter alta de 4,6% em 2023. Tem uma divergência aí. Mercado fala em inflação de 2%, 2,5%, mas está praticando valores acima disso.

Esse gap é o risco fiscal. O mercado não está sancionando o que o BC está falando, o que gera um risco de estourar uma série de problemas: teto de gastos, o Orçamento de 2021 e a própria reforma fiscal.

Além disso, teremos um arcabouço de discussões que devem ocorrer até o final do ano. Taxação de dividendos e o Imposto de Renda de Pessoas Jurídicas são alguns exemplos disso. Nos próximos 60 dias, vamos ter uma série de decisões que vão afetar a evolução do mercado.

Uma série de construtoras e incorporadoras têm pedido IPO na B3, como enxerga este movimento?

Várias das companhias do setor que estão entrando na B3 não estão maduras. São aberturas de capital com valores pequenos, muitos abaixo de R$ 1 bi, que vão expor os investidores à baixos níveis de liquidez. 

Este boom de aberturas de capital está sendo um pouco apressado. As empresas deveriam esperar um pouco mais e se consolidar, ganhar consistência. Se você não cria massa crítica antes de um processo como esse, todo mundo sai no prejuízo.

E em relação às opções de fundos imobiliários?

A primeira dica é procurar um assessor. No passado, a gente tinha duas ou três casas cobrindo fundos imobiliários. Hoje temos uma qualidade de informação muito grande. Tem sites, corretoras, plataformas de research acompanhando o setor.

Mais especificamente, é preciso olhar sempre o ativo que está lastreando aquele título. Preço, qualidade, localização. Também é preciso ficar de olho na liquidez destes fundos, para não correr o risco de entrar e não conseguir sair.

A retomada tem sido irregular, com títulos atrelados de shoppings e lajes corporativas sofrendo mais. Qual a sua leitura?

Os setores que mais captaram neste retorno foram o de CRIs (Recebíveis Imobiliários), depois Logística, depois Fundos de Fundos. Algo próximo de 50% para fundos de papel e 50% para os de tijolo.

Olhando para os fundos de shopping, por exemplo, entendo que só devem recuperar o patamar de 2019 em 2022. Os espaços estão reabrindo, mas com vacância maior, horários reduzidos. Por isso acredito que não sejam boa opção para quem está buscando dividendos no curto prazo. Para quem busca valorização, por outro lado, há ativos com excelente tese de investimento, com desconto em relação ao valor patrimonial.

Os de logística, por outro lado, têm yields bons, mas estão um pouco caros em relação às outras categorias. É preciso olhar bem o ativo que está por trás. Muitas vezes o investidor está pagando R$ 3 mil pelo metro quadrado que custa R$ 1,5 mil para fazer. A barreira de entrada é muito pequena e é um tipo de empreendimento que se constrói muito rápido.

Quando você compara com os fundos de shopping, dá para entender isso. Custa em média R$ 9 mil, R$ 10 mil para fazer um metro quadrado, e você hoje consegue comprar por R$ 7 mil, R$ 8 mil. A gente sabe que o mercado antecipa tendências, mas, sem o fator pandemia, acredito que o e-commerce vai voltar a reduzir. 

Para as lajes corporativas, home office, ou working from home, é tendência que já existia e acelerou na crise. Entendo que as pessoas vão trabalhar 1 ou 2 dias por semana de casa, mas vai continuar existindo escritório. Para funcionários novos, é importante para assimilar a cultura da empresa, participar de reuniões.

Posto isso, grandes lajes podem ser afetadas sim. Principalmente espaços que não têm contato direto com clientes. Mas se vem uma vacina e normaliza as coisas, ou se o PIB voltar com força em 2021, o valor de locação vai continuar pressionado.

Se você fosse abrir um fundo hoje, para que setor olharia? E quais tendências vê lá fora que poderíamos aproveitar no Brasil?

Estou observando uma tendência de escritórios menores com design diferenciado, dentro dessa nova realidade. Mas quando a gente olha a diversidade dos ativos disponíveis por aqui, ainda temos muito o que aprender. Um exemplo disso são os fundos de infraestrutura, de torres e data centers, que com certeza vão surgir por aqui.

Lá fora também existem fundos de terras agrícolas. Alguns de cultivo e outros para especular com os terrenos mesmo. Compram áreas no cinturão verde das cidades, re-alugam para agricultores e depois constroem condomínios, acompanhando o crescimento dos subúrbios.

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Mas vivemos um momento de atenção. A bolsa perdeu R$ 85 bilhões de capital estrangeiro este ano. Também vemos isso na dívida interna. Quando a gente tinha grau de investimento elevado, eles carregavam 20% da dívida interna, agora somente 9%.

Vemos ainda fundos soberanos vendendo ativos nacionais. Acho curioso, porque estamos baratos em dólar, mas é uma falta de confiança nos indicadores do Brasil. Precisamos recuperar essa confiança para que volte a entrar dinheiro de fora do país.

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