RBRR, BTCR: 10 fundos imobiliários recomendados para investir em agosto

O principal índice de fundos imobiliários do país, o IFIX, fechou julho em alta de 2,51%, impulsionado principalmente pela retirada dos fundos imobiliários da proposta da reforma tributária, pelo avanço da vacinação no país e pela decisão do Copom, do Banco Central, que se inicia nesta terça-feira (3), que pode aumentar a taxa Selic para 5,25%.

“O relatório Focus aponta uma expectativa para Selic no fechamento do ano em 7%. Ainda que concordemos que ajustes na taxa de juros podem ser traduzidos em impactos negativos na precificação de curto prazo de FIIs, conforme já estamos observando durante esse 1º semestre do ano, ainda não vemos o atual plano de voo do Bacen com grande preocupação para esse mercado”, afirma a Órama Investimentos.

“Contudo, a inflação continua sendo pressionada pelo setor de serviços, aumentando a probabilidade de um incremento da Selic em 1p.p. na próxima reunião do Copom”, completa. 

Para a Ativa, outros fatores também influenciam no ambiente dos investimentos em fundos imobiliários. “A inflação continua no radar com a intensa onda de frio ameaçando novamente as plantações, enquanto a estiagem levou o nível dos reservatórios a suas mínimas históricas. Os preços dos alimentos consumidos em casa e a conta de energia ficarão mais caros esse ano. Em 12 meses o IPCA acumula alta de 8,35% até junho e o IGP-M acumula alta de 33,83% até julho”, diz. 

A carteira

Pensando em um cenário ainda volátil que exige cuidados na hora de investir, o CNN Brasil Business publica a sua carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da já tradicional carteira de ações, divulgada a cada mês.

No caso dos FIIs, são dez papéis selecionados a cada 30 dias com base nas recomendações das seguintes corretoras/casas de análise: Ativa Investimentos, Órama, XP Investimentos, BTG Pactual e Genial Investimentos.

Para agosto, saem os fundos XPML11, de shoppings centers, e PVBI11, de lajes corporativas, e entram os RBRR11 e os BTCR11, ambos do segmento de recebíveis e tem como objetivo auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição de CRIs. Confira:

BRCO11

“O fundo da Bresco possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa taxa de vacância (6%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo).

O fundo possui ainda uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics e GPA, apontam os analistas. Recentemente, o BRCO11 anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos meses.

“Mesmo após recuperação da performance em 6,9% no mês de julho, acreditamos que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica”, dizem os analistas da XP Investimentos. 

HGRU11 

“O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo”, indicam os analistas.

Em dezembro de 2019, o HGRU11 adquiriu dez imóveis do grupo BIG (ex-Walmart), locados para rede de lojas Walmart e Sam’s Club, e três novas faculdades.

Após sua última captação também realizou a aquisição de uma rede de lojas da varejista Casas Pernambucanas. Além disso, em maio de 2021, o fundo anunciou o compromisso de compra de 10 imóveis localizados em diferentes regiões do país locados para rede varejista.

A transação já foi aprovada pelo CADE, mas ainda depende da conclusão das diligências técnicas. A composição da receita hoje é dividida em 45% varejo-supermercados, 25% varejo de vestuário e 30% educacional (IBMEC, Estácio, Cruzeiro do Sul e Anhembi). Além disso, 91% dos contratos são atípicos de longo prazo (média 11,5 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual.

Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira. Adicionalmente, desde o segundo semestre de 2020, já estão sendo recebidos os aluguéis que foram adiados no início da pandemia, normalizando o fluxo de resultados do fundo.

Um ponto importante sobre o fundo é que o time de gestão busca adotar uma política de baixa variação nos dividendos intra-semestre, de forma a trazer maior previsibilidade para os cotistas.

“Por isso, sempre nos meses de fechamento de semestre (junho e dezembro), caso haja algum resultado não recorrente durante os meses anteriores, a distribuição pode eventualmente ser acima da média”, dizem os analistas da Órama.

RBRR11

“Ao final de junho, o fundo anunciou o encerramento de sua 6ª emissão de cotas, levantando quase R$ 279 milhões, no qual 85% do montante já foi alocado. O fundo possui 37 CRIs em carteira, com taxa média CDI + 2,74% e duração de 3,5 anos”, destacam os analistas.

A carteira possui indexação de 41% ao CDI e 59% à inflação, com boa parte das garantias dos ativos localizadas no estado de São Paulo, onde 34% estão em regiões prime, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros. O fundo ainda possui R$ 0,17/cota de reserva a serem distribuídos.

“As principais movimentações do  fundo foram: (i) compra de R$ 5 milhões do CRI Direcional, a 135% do CDI e de R$ 50 milhões no CRI Barueri, com lastro em um centro logístico a IPCA +6%; (ii) venda da posição de R$ 3,5 milhões em XPCI, (iii) resgate antecipado do CRI Rio Ave, de R$ 2 milhões, e (iv) a amortização extraordinária do CRI Itaim Bibi, de R$ 30 milhões com prêmio”, dizem os analistas da Guide. 

BTLG11

“O Fundo Logístico possui 15 imóveis sendo que 52% dos aluguéis do portfólio do fundo são contratos típicos e 48% atípicos sendo seu indexador principal o IGP-M (54%) da carteira e o IPCA (46%) da certeira. A ocupação financeira do fundo de acordo com o último relatório gerencial divulgado é de 99%”, dizem os analistas da Ativa Investimentos.  

BRCR11

O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo denominados ‘AAA’, e localizadas nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.

“Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível”, dizem os analistas do BTG Pactual. 

TGAR11

“Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco direcionado para a região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em:

1) CRIs (13% do PL): fundo atua como veículo de financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+11,4%, duration de 2,6 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando um LTV de 44% e uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 185%.

2) Participações Diretas (46% do PL): fundo adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação, Shopping, Fracionado), por meio do equity. Nessa estratégia, após o pagamento do principal corrigido por juros, o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity).

Atualmente, o fundo possui participação em 136 empreendimentos em 83 municípios. Cabe destacar que o TGAR busca participações societárias majoritárias, permitindo implantar rígidas práticas de governança, gestão contábil e administrativa. Visto que o equity não dispõe do mesmo nível de garantias do CRI, é necessário um grau de acompanhamento muito mais detalhado de todo o processo.

Em junho de 2021 encerrou a décima emissão de cotas do fundo (oferta 400), captando R$ 503 milhões. Diante disso, nos próximos meses o TGAR seguirá alocando os recursos captados, tendo em vista o pipeline robusto que possui”, dizem os analistas da Órama. 

BTCR11

“O BTCR11 possui carteira indexada à taxa DI e à inflação, trazendo boa composição para o momento atual por poder se beneficiar da alta de ambos.

Atualmente, 93% do PL está investido em CRIs com devedores como o GPA, HBR, BRF, GJP, Vitacon, além de garantias sólidas. Vemos o fundo com baixo risco e boa diversificação de indexadores, trazendo resiliência à carteira mesmo em momentos de volatilidade”, dizem os analistas da Ativa.

TRXF11

“O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 44 imóveis, distribuídos em 29 cidades diferentes e 11 estados. Atualmente está dividido 86% em varejo alimentício e 14% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar, Assaí, Extra, BIG e Camil, por meio de contratos atípicos (96% do portfólio) com vencimentos após 2029.

Cabe destacar que a Camil, que hoje ocupa um imóvel do portfólio no RJ, e representa cerca de 4,6% da receita do fundo, está em período de aviso prévio até outubro de 2021, e o gestor já está buscando um novo locatário para o ativo. Em agosto de 2020, o TRXF anunciou a aquisição de 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar na modalidade Sale and Leaseback, na qual o fundo compra o imóvel e aluga de volta ao vendedor.

Os contratos de locação possuem caráter atípico e um prazo de vigência de 15 anos. As aquisições foram feitas a taxas de retorno (cap rate) bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. Em fevereiro de 2021 foi encerrada a quarta emissão de cotas do fundo, que teve como objetivo a captação para desalavancagem parcial do TRXF, por meio do pré-pagamento de dívidas.

Diante disso, o fundo reduziu sua alavancagem de 48,5% para 40%. “A intenção do gestor é seguir buscando a redução dessa alavancagem, seja por meio de novas aquisições ou, eventualmente, pela realização de outros pré-pagamentos. Nessa linha, o gestor anunciou em julho o compromisso de aquisição de cinco imóveis (quatro em desenvolvimento) no contrato de sale-leaseback com a Sendas (Assai Atacadista). Para o pagamento, ocorrerá em agosto uma nova emissão (oferta 476) no montante de R$ 200 milhões”, dizem os analistas da Órama. 

VILG11

“O Vinci Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, e Sudeste, com ativos localizados em Minas Gerais, São Paulo Rio de Janeiro e Espírito Santo.

A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG); (ii) carteira de locatários pulverizada; e (iii) boa liquidez”, dizem os analistas do BTG. 

DEVA11

“A Devant é uma gestora independente com foco em ativos de crédito privado, principalmente crédito estruturado (CRIs). Atua por meio de uma equipe com vasta experiência no mercado de crédito, com mais de R$ 700 milhões em CRIs analisados e investidos desde 2015, e nenhum evento de default (calote da dívida).

O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é bastante diversificada por segmentos, alocando 33% em multipropriedade, 22% em loteamento, 28% corporativo, 10% shoppings, 5% incorporação vertical e 2% time sharing.

A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Além disso, o time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações.

Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em 40 operações, com 84% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,54% a.a.

Até meados de julho, o fundo estava 80% alocado, tendo em vista o encerramento recente da quarta emissão de cotas.

Os demais recursos em caixa aguardam a liquidação dos ativos já selecionados e que se encontram em fase de estruturação”, diz a Órama.