Juro em alta pode aumentar parcela do imóvel em mais de 40%: hora de comprar?

Nunca foi tão barato financiar um imóvel no Brasil como hoje. Os juros praticados pelos bancos no crédito imobiliário acompanham muito de perto os juros básicos do país, definidos pela taxa Selic, e a Selic também nunca foi tão baixa quanto no último ano. 

Nos piores meses da pandemia ela chegou a cair a apenas 2%. Hoje está em 4,25%, nível ainda bastante baixo para a sua história, quase toda acima dos dois dígitos. 

Com isso, os juros do crédito imobiliário também chegaram às mínimas: a média deles hoje está em 7,5% ao ano e, há alguns meses, chegou a quase 6%, de acordo com o Banco Central. No começo de 2020, era 10%. Não à toa, os financiamentos de imóveis não pararam de bater recorde no país. 

A má notícia é: essa janela de juros baixíssimos está se fechando, e quem comprar um imóvel depois vai, inevitavelmente, se deparar com juros e parcelas bem mais caras. 

Com o avanço forte e persistente da inflação, o Banco Central já vêm desde o começo do ano subindo a Selic, e os aumentos estão longe de acabar. Nesta quarta-feira (4), os diretores do BC anunciam a nova taxa Selic para agosto.

Boa parte dos economistas já concorda que a taxa de referência deve voltar para a faixa dos 7% aos 8% ainda neste ou no próximo ano, patamar que não era visto desde 2017. “Pelo histórico, isso deve significar juros do crédito imobiliário na casa dos 11% ou 12%”, disse o planejador financeiro Carlos Castro, certificado pela Planejar. 

Parcela 46% mais cara

Para parcelamentos longuíssimos como são os imobiliários, cada pequena mudança nos juros tem um efeito cascata enorme no valor final pago.

Uma simulação feita pelo portal Imovelweb para o CNN Business mostrou que um aumento nos juros de 7% para 11% ao ano, que é o que muito provavelmente acontecerá até o ano que vem, eleva o valor da parcela mensal em 46%, considerado um financiamento com prazo de 30 anos. 

No financiamento de um valor de R$ 100 mil, por exemplo, significam parcelas que saem de R$ 1.210, com os juros a 7%, para R$ 1.771 na taxa a 11%. Para cada aumento de um ponto nos juros, o valor da parcela mensal para os 30 anos sobe em cerca de 10%. 

E a renda necessária para ter o crédito aprovado no banco cresce na mesma proporção – as instituições financeiras costumam exigir que o valor da parcela não passe de 30% da renda mensal dos compradores. 

Com o custo do crédito subindo e os preços dos imóveis também, a parcela sem dúvida vai ficar maior. Aí pode não caber mais no bolso e a pessoa pode não conseguir mais comprar aquele imóvel dos sonhos.

Tiago Galdino, diretor financeiro do Imovelweb

Hora de correr para comprar?

Por essa razão, os especialistas são unânimes: quem já flertava com a compra da casa própria, e tem condições de realiza-la agora, deve correr para fechar o negócio o quanto antes – mas com muita conta, pesquisa e cuidado, já que, sem planejamento, a compra pode acabar virando um problema pior depois. 

“Os juros do crédito imobiliário ainda estão baratos e a tendência é que voltem a subir; a questão é só de quanto e quando”, disse Castro, da Planejar, lembrando que a briga aquecida dos grandes bancos pelos clientes tem ajudado a segurar altas maiores. “Então, para quem já tem um planejamento, é, sim, o momento de acelerar e antecipar o plano.” 

Aumento duplo: preços também devem subir

Galdino, do Imovelweb, apimenta o desespero de quem ainda não comprou sua casa própria lembrando que, além dos juros mais altos, vários indícios apontam hoje para uma tendência de aumento também nos preços dos imóveis, depois de anos em que o mercado imobiliário estacionou e eles vieram andando de lado. 

“As buscas por compra dos imóveis estão subindo rápido e as construtoras fizeram poucos lançamentos nos últimos anos, o que significa menos estoque e um leilão maior de compradores para quem tem imóvel”, disse. “Os juros e os preços vão subir, logo, quem não comprar agora vai pagar mais caro amanhã”

Planejamento e entrada

O planejador Carlos Castro reforça, porém, que é importante que a decisão não seja tomada atabalhoadamente e de maneira a comprometer demais a renda, com uma entrada muito pequena ou sem deixar sobrar dinheiro nenhum de reserva guardado. 

Sem planejamento, podem ser feitas escolhas erradas. A pior consequência é não conseguir pagar o compromisso e perder o imóvel para o banco

Carlos Castro, planejador financeiro CFP

Para quem ainda tem valores pequenos guardados para dar de entrada, a conta deve ser feita na ponta do lápis, já que, apesar do peso dos juros subindo de um lado, entradas mais gordas também levam a parcelas menores. 

A entrada mínima exigida pelos bancos costuma ser de 20% do valor do imóvel, mas, quanto maior, melhor. 

Renda fixa também em alta

Um bom consolo, lembra Castro, é que os mesmos juros que encarecem o crédito, de um lado, são os que engordam os rendimentos dos investimentos, do outro. 

“Se os juros subirem e a pessoa não tem a entrada, vale lembrar que eles sobem tanto para o crédito quanto para a capitalização, o que significa uma oportunidade também de investir”, diz. 

Para prazos curtos de investimento, como no caso clássico de quem está guardando para comprar a casa própria em breve, o planejador diz que é difícil fugir dos investimentos mais básicos e mais seguros da renda fixa, como o Tesouro Selic e a poupança, que podem ser resgatados a qualquer momento sem prejuízo. 

Eles vão sempre pagar um pouco menos que a taxa Selic, já considerados impostos, mas o tamanho do rendimento também cresce colado a ela.

Isso significa que dificilmente alguma aplicação sem risco vai conseguir superar os juros do crédito imobiliário e compensar o investimento no lugar do financiamento, mas, para quem não tem os recursos agora, ajuda a acelerar a corrida das economias pelo valor da entrada. 

“Para prazos menores de dois anos, a recomendação é deixar na renda fixa e nas opções mais líquidas [com possibilidade de resgate a qualquer momento]. São investimentos que vão acompanhar a Selic, com a vantagem de ter liquidez”, disse Castro.