Juro baixo e esperança de alívio na crise redobram aposta em fundos imobiliários

A taxa básica de juros do país na mínima histórica de 3% e a expectativa de atenuação dos efeitos econômicos da crise da Covid-19 motivam analistas a redobrar a aposta em fundos imobiliários. Após um tombo de mais de 15% em março, início da pandemia, o IFIX (índice que agrupa fundos imobiliários na bolsa brasileira), passou por um ajuste em abril, com alta superior a 4%. Para o investidor mais arrojado, que pensa no longo prazo e quer diversificar o portfólio, esses fundos seguem no radar de recomendação de agentes do mercado. 

Ao CNN Brasil Business, eles listam uma série de motivos: são investimentos com garantia, mais resilientes do que outras ações do Ibovespa — que dependem de diversos outros fatores financeiros, como fluxo de caixa — e com uma perspectiva mais clara de equacionar problemas, como inadimplência e renegociação de aluguéis, no médio prazo.

Outro ponto positivo considerado é que o rendimento desses ativos (o próprio aluguel, em muitos casos) tem oscilado menos do que o valor da cotação desses fundos, o que garante uma perspectiva de renda mais estável. Trata-se, portanto, de uma porta de entrada à renda variável a um investidor que quer se arriscar, com uma dose menor (mas não nula) de volatilidade. 

“Um imóvel não vai falir — pode ficar vazio, dar dor de cabeça por um tempo, mas uma hora recupera (…) Tanto para cima, como para baixo, (o IFIX) deve seguir variando menos do que a bolsa”, diz Eduardo Malheiros, CEO da Habitat, gestora com mais de R$ 595 milhões sob gestão.

Integram este mercado 540 fundos, pouco mais de 792 mil investidores, e um patrimônio líquido que soma R$ 95 milhões, segundo o último boletim do setor divulgado pela B3, referente a março. Em relação ao volume negociado, 62% correspondem a pessoas físicas, 28% são investidores institucionais, e 8,8% se referem a outros tipos de investidores.

Em março, mês do susto com a Covid-19, os fundos que conseguiram ter mais lucro foram o Ouro Preto (19,9%), Yaguara (14,43%) e Habitat (2,13%), dos tipos tijolo, galpão e papel, respectivamente. Na contramão, perderam fundos com ampla participação de shoppings, que fecharam as portas e tiveram rendimentos paralisados com a suspensão do pagamento de aluguéis por lojistas. Ao olhar as empresas, BR Malls, por exemplo, acumulou perda de 39%.

Entre as diferentes opções do ramo, destacam-se os segmentos considerados mais “defensivos”, ou seja, que são menos expostos à instabilidade atual. Alguns deles são os fundos de logística (como galpões de distribuição, que estão em alta especialmente com o comércio eletrônico crescendo) e os chamados CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários — títulos de renda fixa lastreados em crédito imobiliário). 

Fundos imobiliários de crédito, com estrutura sólida, de baixo risco e garantia alta, e os fundos de fundos (que reúnem cotas de diversos segmentos e são conhecidos como FOFs) são apostas mais certeiras, recomenda Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da Guide. “A depender do perfil de risco do investidor, há muitas oportunidades. Se ele for mais conservador, talvez não seja o caso de entrar em shoppings, mas há outras opções.”

De olho na qualidade

Para maximizar a chance de ganhos, Alexandre Donini, sócio e gestor de renda fixa e imobiliário da Plural, recomenda considerar a qualidade do ativo, que inclui a localização do imóvel e o tipo de contrato (aqueles que são mais difíceis de serem quebrados, devem ser mais considerados).

Em um mercado com liquidez reduzida, é possível encontrar ativos a preços que devem se valorizar no médio prazo, o que abre uma cartela de possibilidades. O horizonte de incertezas, no entanto, deve garantir pelo menos um ano de volatilidade, tempo mínimo previsto para que o setor volte a ensaiar os bons resultados registrados em 2019, quando o IFIX subiu 36%. Por isso, reforçam os analistas, é importante que o investidor seja minimamente arrojado e mire o longo prazo.

“Os fundos passarão por essa turbulência, mas o investidor tem que olhar para o longo prazo”, reforça Rafael Panonko, analista chefe da Toro Investimentos. “A inadimplência tem crescido, assim como renegociação de aluguéis, mas não é porque o ‘aluguel’ cai que se deve vender a cota. Não há motivo para desespero”, defende. 

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Com cotas mais baratas do que no ano passado, Felipe Vaz, executivo de fundos imobiliários do Santander, também identifica chance de ganhos. “Há ativos que sofrem agora, mas que podem se recuperar. De qualquer forma, para comprar uma cota em um fundo imobiliário, não deve ser um investidor que adquire hoje para vender amanhã.”

Segundo levantamento da XP Investimentos, os fundos do IFIX cortaram em 27% a distribuição de dividendos depois da pandemia do novo coronavírus. No caso dos shoppings, que fecharam as portas e tiveram o pagamento de aluguel suspenso pelos lojistas, o tombo foi ainda maior: de 97% em abril sobre fevereiro. Nos próximos meses, conforme a economia reage, a expectativa é de uma recuperação lenta e gradual, o que reforça a contraindicação a quem quer especular no curto prazo.

“Boa parte desses dividendos devem ser retomados no segundo semestre. Diria para o investidor alocar recursos com cuidado, e diversificar entre segmentos. Uma boa carteira tem até seis tipos de fundos”, recomenda Barbara Lombardi, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Com os valores longe do patamar considerado justo, Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos, também projeta uma recuperação, e recomenda que o investidor se informe constantemente, já que trata-se de um mercado bastante transparente, com dados consolidados atualizados em boletins mensais pela B3. “Diante de uma liquidez mais baixa, com preços de negociação mais longe do valor justo, com informação e visão de longo prazo, é um momento interessante para investir.”  

Medidas de afrouxamento social 

A flexibilização de medidas de isolamento social, com a abertura de shoppings, em estados como Paraná, Santa Catarina e Mato Grosso, não deve exercer um impacto significativo na valorização das cotas dos fundos imobiliários, acreditam os analistas.

Isso porque nas grandes capitais do país, São Paulo e Rio de Janeiro, que concentram boa parte das empresas do setor representadas no IFIX não têm, por ora, expectativa de fazer o mesmo, e seguem com números de óbitos e contágio pela Covid-19 crescentes e ainda preocupantes. 

“A abertura do comércio em partes isoladas do país pode trazer uma expectativa positiva, mas sem um impacto direto nas cotações”, diz José Falcão Castro, analista da Easynvest. “Agora, quando as grandes cidades, como Rio e São Paulo, começarem a abrir de forma gradual, isso começará a ser precificado”, pondera. 

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