Fundos imobiliários: veja alguns que se saíram bem em 2020, apesar da pandemia

Os cotistas de fundos imobiliários praticamente dobraram no Brasil de dezembro de 2019 até aqui, atingindo a tão esperada marca de 1 milhão. O ano prometia muito, com um novo ciclo imobiliário pela frente e um país que deveria crescer de maneira pujante. Mas no meio do caminho tinha uma pedra chamada Covid-19.

Entre os fundos mais afetados pela crise estão os de shoppings centers e de lajes corporativas. E não é muito difícil entender o porquê. Foram diretamente prejudicados pelas medidas de isolamento social, que fizeram com que grande parte da população ficasse em casa durante boa parte do ano.

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Para entender o tamanho do impacto, basta olhar a composição do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX): estes dois setores correspondem, juntos, a 50% do peso do índice, sendo 35% do setor empresarial e outros 15% dos centros de compras. 

Isso faz com que o índice ainda esteja 13% no campo negativo em 2020 e não tenha conseguido replicar o rali do Ibovespa, principal índice da bolsa brasileira, no final do ano. O referencial de fundos imobiliários no Brasil não tem grande exposição aos setores que vêm se destacando no último trimestre, como o de commodities.

“Os shoppings foram impedidos de exercer suas atividades. Além disso, algumas lojas menores, que pagavam aluguel variável, fecharam. Com isso, alguns fundos precisaram reduzir o repasse para os cotistas”, diz Paulo Carneiro, gerente de produtos do Andbank Brasil.

“No caso dos escritórios, a implementação do home office deve deixar um legado. Empresas devem avaliar se realmente precisam de uma estrutura tão grande para as suas operações.”

Mas há também vencedores claros: fundos de logística e, principalmente, de recebíveis imobiliários (CRIs). O Hectare, que é disparadamente o produto mais valorizado até o momento (42,93%), prioriza os CRIs.

“O setor de logística cresceu muito no período porque, com as pessoas em casa, as compras online só aumentaram. Com isso, a implementação de galpões com este perfil acelerou muito rápido”, explica Carneiro.

Pensando nisso, e com a ajuda de analistas, o CNN Brasil Business elencou fundos imobiliários que conseguiram entregar performance positiva no ano, apesar da tendência do setor ter sido negativa. Veja abaixo.

Hectare (HCTR11) e Iridium (IRDM11)

Os dois grandes vencedores do ano, ambos focados em recebíveis imobiliários (ou títulos de dívidas atrelados ao setor), também conhecidos como CRIs. O HCTR11, gerido pela Hectare, avançou impressionantes 40% em 2020, enquanto o IRDM11, da Iridium, subiu 25% no ano. 

“São dois fundos com gestão diligente, que acompanham os papéis de perto e têm boa relação com os investidores”, diz João Freitas, analista da Toro Investimentos. “Eles também se beneficiaram da alta do IGP-M, que está subindo quase 20% no ano e lastreia boa parte dos contratos.”

BTG Logística (BTLG11) 

Não necessariamente é um dos fundos que mais cresceram no ano, mas o segmento que mostra mais potencial de crescimento num futuro próximo. Isso está diretamente atrelado ao avanço do e-commerce, que amplia a necessidade logística de grandes varejistas em todo o país, abrindo uma janela de oportunidade.

“O BTLG tem mais de 80% dos seus galpões logísticos em São Paulo, boa parte deles ocupados por empresas do ramo alimentício. O setor foi muito importante e performou bem durante a pandemia, pois possibilitou uma distribuição eficiente na cadeia de alimentos”, diz Carneiro, do Andbank.

TG Ativo Real (TGAR11)

Aqui trata-se de um fundo de desenvolvimento, o que tem seus riscos. Mas o TGAR11, que tem boa parte dos seus ativos investidos no Minha Casa Minha Vida e em loteamentos, coloca ainda uma parcela da sua composição em recebíveis. Com isso, avança quase 6% no ano.

“É um FII bem pulverizado, com gestão transparente. Gosto que, por se tratar de um fundo de desenvolvimento, conta com diversificação setorial (também tem shoppings na composição) e geográfica (com ativos espalhados em várias regiões do país)”, diz Freitas, da Toro.

CSHG Renda Urbana (HGRU11) 

Um exemplo de diversificação dentro de um só ativo. O HGRU11, comandado pelo Credit Suisse, investe nos setores de varejo (tem atacarejos, hipermercados e Lojas Pernambucanas no portfólio) e educação (com universidades como Ibmec, Estácio e Mogi da Cruzes).

“É um fundo de tijolo, mas que não investe nos ativos imobiliários a que estamos habituados. Eles apostam em ativos urbanos, como universidades e atacarejos. É um dos meus favoritos do índice”, afirma Carneiro, do Andbank. O ativo avançou quase 3% em 2020.

Green Towers (GTWR11)

Para não dizer que o ano foi completamente perdido em termos de lajes corporativas, o GTWR11 conseguiu se salvar em 2020, avançando quase 2% no ano. O inquilino da única torre do fundo comandado pelo Votorantim, localizada em Brasília, é ninguém menos que o Banco do Brasil.

“O BB descontinuou 13 áreas pré-existentes na capital federal e centralizou suas operações neste prédio, investindo mais de R$ 250 milhões para adequar a estrutura às suas necessidades. Ficam ali desde o conselho até o setor de tecnologia do banco”, explica Carneiro.