Fim do escritório na Faria Lima? Para gigante CBRE, ainda é cedo para afirmar

As notícias de que grandes empresas decidiram adiar a volta ao escritórios para 2021 passaram a se tornar mais frequentes nas últimas semanas. Companhias como XP Investimentos, Facebook e Twitter tomaram essa decisão. Foi o que bastou para que alguns urbanistas decretassem a perda de brilho das regiões mais nobres da cidade de São Paulo, como os prédios do entorno da avenida Faria Lima, famosa por abrigar de instituições financeiras a empresas de tecnologia.

Para a empresa americana CBRE, líder mundial em gestão, serviços e locação de imóveis corporativos de alto padrão, é prematuro tomar o movimento atual como definitivo. E ela faz uso de dados de mercado para defender o diagnóstico.

“A ampla maioria das empresas está respeitando o contrato. Apenas de 5% a 10% está renegociando o aluguel. E há razões práticas para isso”, afirmou Felipe Robert Giuliano, diretor da área de Locação da CBRE, ao CNN Brasil Business.

Ele aponta para a taxa de vacância dos Jardins, uma região comercial que engloba a Faria Lima, a Juscelino Kubitschek e parte dos Jardins: essa taxa está em 4,6% e é ainda menor, de 2,6%, para os imóveis considerados “triple A”, de alto padrão. “Quem abrir de mão de espaço agora poderá enfrentar dificuldades para encontrar depois na região se mudar de ideia”, resume o executivo.

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Os contratos de grandes empresas costumam ter duração de 5 a 10 anos. Em geral, quanto maior o tamanho da companhia e, portanto, a necessidade de área locada e o investimento realizado, maior a extensão do contrato. 

A taxa de vacância está em níveis historicamente baixos também na região da marginal Pinheiros, que abrange áreas como a Berrini (a avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini) e parte da Vila Olímpia. A taxa de 9,8% para o segmento “AAA” fica abaixo da faixa de 11% a 13% que sinaliza um equilíbrio na relação entre oferta e demanda por lajes corporativas.

Segundo Giuliano, o dilema é ainda maior para grandes companhias que ocupam escritórios com mais de mil metros quadrados em cada laje, um dos cerca de 200 critérios que definem se um edifício comercial merece o selo “triple A”.

“Não se encontram cinco, seis andares com esse tamanho na região com facilidade. Se a empresa depois perceber que muitos profissionais querem continuar a ir para o escritório, talvez não encontre imóveis disponíveis. Estará disposta a mudar de bairro?” 
  
Uma alternativa seria esperar o crescimento da oferta de alto padrão com a inauguração de novos prédios. Mas, segundo o executivo da CBRE, o mercado “AAA” atravessa um período de baixa oferta nova na capital paulista, o que deixa esse mercado aquecido. Foram entregues apenas 20 mil metros quadrados em 2019 e a previsão é que o número fique em 85 mil metros quadrados neste ano. São dados em linha com a média de 85 mil metros quadrados entre 2015 e 2019. 

Essa situação de mercado faz com que os poucos edifícios novos previstos sejam disputados independentemente da pandemia. É o que acontece com o Birmann 32, na esquina da Faria Lima com a rua Leopoldo Couto Magalhães, que recebeu muitas propostas antes mesmo de obter o “habite-se” da prefeitura. O edifício, cuja inauguração está prevista até dezembro, terá 52 mil metros quadrados de área locável, um teatro com capacidade para 500 pessoas e uma praça pública.

A postura de evitar rescisões de contrato ou devoluções de andares é respaldada pelo alto grau de incertezas sobre a evolução da pandemia e o próprio comportamentos dos colaboradores, evitando decisões definitivas no auge da pandemia. Nessa situação, a adoção do home office por prazos pré-determinados, como até o fim do ano, acaba sendo uma estratégia recorrente.

Reformas em compasso de espera  

Por outro lado, empresas que decidiram trazer seus funcionários de volta para o escritório optaram por um processo gradual, ajustado às novas normas de segurança da saúde, diz Henrique Carboni Cicchetto, diretor de Gerenciamento de Projetos da CBRE.

“O número mágico é 30% dos funcionários. Esse é o percentual mais comum de empresas que decidiram voltar ao escritório, contando com o distanciamento de dois metros entre as pessoas”, afirma Cicchetto.

Ele explica que o trabalho presencial de forma reduzida e cautelosa neste primeiro momento se justifica por razões práticas para grandes empresas: “Isso evita que elas já tenham que fazer um redesenho definitivo do espaço físico, pois ainda é cedo para que seja possível ter clareza sobre o número ideal aproximado de estações de trabalho.”

Estudos da CBRE apontam que as work stations, que ocupam habitualmente 7 metros quadrados no Brasil, devem se aproximar do espaço habitual de estações em escritórios americanos e europeus, ocupando de 13 a 16 metros quadrados.

Ou seja, haverá a redução do número de estações, um distanciamento maior e isso vai reduzir a densidade no local de trabalho. 

Pensando como um todo, o espaço não utilizado pelas estações de trabalho pode ser ocupado por áreas de reunião, destinadas ao foco (como phone booths, que são uma espécie de cabine isolada para fazer chamadas ou tarefas que exigem concentração) ou colaborativas. 

O executivo que lidera a área de projetos da CBRE ressalta que o home office já fazia parte da rotina de muitas empresas que ocupam escritórios de alto padrão; a diferença é que a tendência de maior flexibilidade na jornada ganhará força com a pandemia. “Empresas que não adotavam o trabalho remoto passaram a estudar como incorporar esse modelo”, diz.

Uma pesquisa da consultoria Deloitte, nos meses de abril e maio, com 9.102 pessoas que são considerados millenials (nascidos entre 1983 e 1994) ou da Geração Z (nascidos entre 1995 e 2002), em 13 países, apontou o aumento da disposição para jornadas flexíveis. 

Seis em cada entrevistados disseram que, depois que a pandemia passar, gostariam de contar com a opção de trabalhar de forma remota com maior frequência. O outro lado do resultado é que, para uma parcela considerável (quatro em dez pessoas) de profissionais com idade entre 18 e 37 anos, a mudança do modelo não é uma demanda. Ao que tudo indica, ainda é cedo para decretar uma nova tendência de ocupação nos edifícios corporativos mais disputados de São Paulo.

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