Com crescimento do e-commerce, setor de galpões logísticos tem recordes em 2022

O mercado de galpões e condomínios logísticos aqueceu com o fortalecimento do e-commerce no Brasil e bateu recordes históricos no segundo trimestre de 2022. A atual taxa de absorção líquida, que é o quanto o mercado alugou de galpões, alcançou o maior patamar da história para o período, com 872 mil metros quadrados alugados, nos meses de abril, maio e junho.

O número representa um aumento de 0,22% em relação ao 2º trimestre de 2021 (recorde anterior), e de mais de 384% em relação ao 2º trimestre de 2019. Segundo o setor, esse cenário foi impulsionado pelo crescimento do e-commerce durante a pandemia.

Nos seis primeiros meses deste ano, o setor já faturou cerca de R$ 2,6 bilhões em contratos de aluguel. Em 2021, o faturamento foi de R$ 4,3 bilhões.

Os dados foram divulgados pela SDS Properties, associada da Associação Brasileira de Logística (Abralog) e pela Fulwood – incorporadora de galpões e condomínios logísticos, que atua há mais de 27 anos no mercado.

Segundo o setor, o cenário atual é consequência do impulsionamento das vendas online ao longo da pandemia, que potencializou as mudanças de hábitos de consumo.

Com a demanda crescente no e-commerce, as centrais de distribuição estão cada vez mais procurando locais que tornem suas operações eficientes, permitindo, assim, maior agilidade nas entregas.

Ainda de acordo com dados do setor, a taxa de vacância, ou seja, o índice que mede os empreendimentos que não foram alugados, caiu para cerca de 9% no segundo trimestre de 2022, frente ao primeiro trimestre. É, junto com o 3º trimestre de 2021, a menor taxa desde 2018.

“A taxa de vacância saudável para o mercado é na casa dos 10%. Tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Essa taxa de vacância atual, que é bastante positiva, mostra que ainda existe mercado para construir novos empreendimentos”, explicou Simone Santos, CEO da SDS e uma das coordenadoras do comitê de real state da Abralog.

Para a CEO, os resultados do segundo trimestre deste ano foram uma surpresa para o setor, após os bons resultados observados em 2021 e os desempenho fraco no primeiro trimestre deste ano.

“O ano passado foi um ano super forte para o mercado, com absorções e locações em volumes recordes desde que começamos a contabilizar os estoques – em 2012. Quase tudo motivado pela velocidade de crescimento que o e-commerce teve com a pandemia e a mudança de hábito de consumidores”, disse.

Foi um crescimento de 6 anos em 6 meses. Esperávamos que 2022 não desempenhasse tanto como 2021, porque quando há muitas acomodações, demora um pouco para surgirem novas locações e empreendimentos. É normal. Mas o segundo trimestre veio surpreendendo, com muitas locações e demandas”.

Junto com o e-commerce, os segmentos de mercado que mais se destacaram foram o de transporte logístico e o de produtos de limpeza. Estes três setores representam 74% das locações do trimestre. Entre os estados, São Paulo teve o melhor desempenho de absorção, com absorção liquida positiva de 410 mil m².

Segundo estimativas da Fulwood, o estado de São Paulo representa cerca de 60% do mercado de galpões no Brasil. No ano passado já foi de aproximadamente 65%. Depois aparecem os estados do Rio de Janeiro, com 111 mil m² e Minas Gerais com 108 mil m². Um dos exemplos desse crescimento é o da cidade de Extrema, no sul de Minas Gerais.

A cidade com pouco mais de 35 mil habitantes tem recebido grandes empreendimentos logísticos e hoje cerca de 25% de todo o mercado eletrônico do Brasil passa por lá. Segundo Gilson Schilis, CEO da Fulwood, o município se consolidou como o principal player do e-commerce.

“Quer seja pela localização, quer seja pela rapidez com que o estado de Minas conseguiu aprovar projetos de grande envergadura para atender ao setor e a necessidade a qual repentinamente passou a ser demandada, além de sua localização estratégica, dada a sua proximidade com o estado de São Paulo, a cidade ganha cada vez mais importância para o setor”, explicou Schilis.

Schilis reforça como a pandemia ajudou a potencializar o e-commerce, que já vinha crescendo na casa de dois dígitos no período pré-pandêmico, e que passou a ser um agente importante de transformação econômica e social.

O CEO destaca as mudanças de percepção do setor e como as empresas entenderam que era preciso estra cada vez mais próximos dos destinos finais.

“Observamos que quando a gente falava em e-commerce em 2018, a gente notava que as pessoas procuravam um artigo na internet focando no preço mais barato. E a pessoa esperava 10, 15 dias, ou o tempo que demorasse. Mas com a pandemia, com as pessoas trancadas em casa, elas passaram a não querer mais esperar esse tempo todo”, destacou

“Então as empresas de e-commerce começaram a perceber que se elas conseguissem entregar produtos em até 48 horas em diversas regiões, teriam demanda para isso. A partir daí a malha de e-commerce e logística se sofisticou e se adaptou a essa nova demanda rapidamente, além de diversificar as regiões com galpões logísticos disponíveis.”

Apesar dos números positivos, o valor de locação dos galpões e condomínios logísticos estão subindo e devem continuar crescendo. Isso porque, segundo Abiner Oliveira, coordenador da Abralog e diretor comercial da consultoria imobiliária Colliers Brasil, o preço da construção no Brasil está muito elevado. Sendo assim, o setor deve apresentar estagnação no crescimento e se manter estável nos próximos meses.

“Deveremos ter números ao longo do ano mais acomodados, não devemos ver o crescimento observado neste segundo trimestre. O preço médio nacional de locação, que hoje está em R$ 21,80 o metro quadrado, deve chegar aos R$ 24 até o final do ano, um aumento de 10% a 15%. E essa escalada deve continuar no ano que vem, que não deve ser um ano tão bom quanto os últimos três anos, mas ainda assim deverá ser um ano mais positivo, pois já teremos um cenário eleitoral definido”, concluiu.

Segundo dados da Fulwood, a penetração do e-commerce no Brasil, ou seja, a fração de todas as vendas do varejo que foram feitas pelo e-commerce saiu de 8,3% em 2019, para 13,9% em 2020.

Em 2021 a taxa já era de 14,6% e, neste ano subiu, para 15,3%. Em 2021, por exemplo, de todos os contratos fechados pela Fulwwod em São Paulo, 64,4% foram para atender o mercado de e-commerce.