O crédito para a casa própria tem sofrido desfalques nos últimos anos. De um lado, a poupança registra saques recordes. Do outro, contas do FGTS têm cada vez mais retiradas. Juntos, esses dois fenômenos têm diminuído o capital disponível para o financiamento imobiliário.

Agora, o setor público poderá usar a experiência do setor privado para mudar essa trajetória. É quase uma Parceria Público Privada para acelerar o crédito à casa própria. Para a ação ganhar ainda mais tração, as instituições privadas deveriam ser chamadas à mesa para ampliar o alcance da iniciativa.

O governo anunciou nesta semana um plano para fomentar a securitização do crédito imobiliário. A ideia é aumentar a oferta de financiamentos ao dar mais velocidade ao dinheiro do investidor que, uma vez depositado no sistema financeiro, financia a compra da casa própria.

Nessa operação, uma entidade financeira compra o crédito imobiliário já concedido. A partir daí, acontecem duas coisas.

Primeiro, o banco que financia a habitação teria imediatamente mais dinheiro disponível para emprestar a novos clientes que podem comprar novos imóveis. E, assim, a roda do setor acelera.

Outra consequência é que essa entidade compradora poderá juntar contratos de financiamento de boa qualidade e, assim, oferecer essa carteira a outros investidores. E, assim, a habitação atrairia mais recursos para financiar novas operações.

Mais recursos para o financiamento é um ingrediente fundamental para reforçar a atividade na construção civil neste momento em que o governo corre para tentar acelerar a economia.

Dados do Banco Central mostram que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) perdeu R$ 153,4 bilhões em recursos disponíveis no acumulado de 2022 e 2023. Esses recursos deixaram as cadernetas porque, diante do juro elevado, poupadores migraram o dinheiro para investimentos mais rentáveis ou simplesmente consumiram.

Em 2024, a trajetória continua e R$ 19 bilhões deixaram as cadernetas entre janeiro e março.

O resultado disso já começa a ser visto nos bancos. Entre janeiro e fevereiro, o financiamento imobiliário com recursos das cadernetas diminuiu 10% e somou R$ 20,1 bilhões. Foi o segundo tombo seguido de dois dígitos no primeiro bimestre. Na comparação com 2022, a queda já é de 24%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A iniciativa do governo usará uma entidade pública, a Empresa Gestora de Ativos, a Emgea, para liderar a securitização dos empréstimos. Em entrevista ao Valor Econômico, o presidente da Emgea, Fernando Pimentel, explicou que a intenção é usar cerca de R$ 8,5 bilhões do caixa da própria empresa para iniciar o processo.

O dinheiro vai ser usado na compra de carteiras com imóveis de qualidade para que o fundo tenha boa rentabilidade e, assim, consiga atrair novos investidores, explicou à repórter Edna Simão.

A operação faz sentido do ponto de vista da alocação de recursos, mas é preciso reconhecer que a cifra é pequena para incentivar esse mercado que já supera R$ 1 trilhão em financiamentos.

Para potencializar a ferramenta, o setor privado deveria ser chamado à mesa. Não apenas para vender as carteiras, mas também para estar do outro lado. Assim, ajudaria a costurar mecanismos para que, de fato, os produtos financeiros – como os fundos imobiliários – finalmente possam financiar maciçamente a habitação no Brasil.