Entenda como é calculado o novo índice da FGV para valor de aluguéis

O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da FGV, lançou nesta terça-feira (11) o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) como mais uma opção sobre as dinâmicas de preço no mercado imobiliário.

Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil do Ibre/FGV, explica que o IVAR já era calculado antes pelo Ibre, mas com uma metodologia diferente, sendo um subíndice no cálculo do IPC-S e do IGP-M. Antes, eram considerados os preços dos aluguéis em anúncios de locação de imóveis, monitorando as variações deles.

“Esse claramente não é um método ideal porque a gente sabe que o preço pedido não necessariamente é o valor da transação efetiva, o valor é o que está no contrato, após negociações”, afirma.

Atualmente, o IGP-M é o índice mais comum nos contratos de aluguel, contudo, em 2021 ele acumulou alta de 17,78% e, em 2020 de 23,14%, o que fez muita gente buscar outros índices para o reajuste do contrato.

Como funciona?

Uma vez considerada essa discrepância, o instituto passou a estudar a criação de um índice que medisse o valor real dos aluguéis imobiliários, ou seja, os definidos em contratos, e suas variações.

Após firmar acordos com imobiliárias e administradoras, a equipe responsável teve acesso aos contratos de aluguéis celebrados mensalmente e os reajustes de aluguéis naquele mês, seja devido à regra de rever o valor a cada 12 meses ou por renegociações.

O IVAR leva em conta as variações nos preços desses dois elementos, dando, segundo Picchetti, “uma dinâmica mais refinada. “Mudamos a fonte da informação”. Enquanto o novo IVAR já segue essa metodologia, a mudança entra no IPC-S apenas a partir de janeiro.

Picchetti afirma que a mudança de metodologia já gerou divergências. No acumulado de 2021, o IVAR de metodologia antiga registrou uma alta de 4,45%. Já com a nova metodologia, o acumulado do ano foi de queda de 0,61%.

“Estamos vivendo um momento particular, de pandemia, recessão, e o mercado está sofrendo pela perda de poder aquisitivo das famílias. A realidade dos últimos dois anos foi nessa direção, de negociar os preços para baixo”, diz.

Para Picchetti, o dado confirma que, em geral, os preços de aluguéis anunciados e praticados são diferentes, mas não necessariamente são sempre menores. “Pode se reverter no futuro, se um anúncio gera muitos interessados, o proprietário consegue negociar para cima, por exemplo”.

O índice tem uma amostra de contratos de quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Brasília, Salvador e Recife, que eram consideradas no IPC-S, não entram no cálculo.

“A escolha foi pela representatividade e a disponibilidade de informações, idealmente gostaríamos que refletisse mais capitais e cidades, mas é uma informação difícil de obter, demoramos um bom tempo para ter só dessas 4 cidades”, diz o economista.

Segundo ele, a expectativa é que, com o tempo, novas imobiliárias e entidades apareçam dispostas a compartilhar as informações, compondo amostras mais robustas para incluir mais cidades no levantamento.

“Cada cidade tem suas especificidades. O próprio impacto da pandemia teve diferenças regionais, inclusive para o mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, se olharmos o gráfico da evolução, a  tendência é muito parecida, o ambiente econômico é comum a todas, então a tendência é tanto cair os preços de aluguéis quanto negociar ante o anunciado”, afirma.

Uso nos contratos

Também calculado pela FGV, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é o grande referencial no reajuste de valores de aluguéis residenciais há décadas. Em 2020 e 2021, porém, ele teve uma alta acelerada e intensa, puxando os aluguéis junto com ele em meio a um cenário de crise econômico.

Picchetti afirma que o IVAR é “do ponto de vista conceitual, mais apropriado” do que o IGP-M para ser usado nos contratos. “O IGP-M vem sendo há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor”.

“O aluguel foi sendo reajustado pra cima nesses últimos anos porque subiu o preço de soja, minério de ferro, gasolina, o que não faz sentido do ponto de vista econômico”, diz.

Nesse sentido, ao medir exclusivamente a dinâmica de evolução de oferta, demanda e preço no mercado de aluguéis residenciais, o IVAR consegue ser um referencial melhor. A adoção, porém, depende de cada dono de imóvel e locatário, no processo de negociação do contrato e reajuste.

“Nos dois últimos anos, vemos essa tendência de queda nos aluguéis, não alta, mas o IGP-M acumulou quase 17% de alta, o IPCA, outra alternativa que surgiu para os reajustes, fechou em 10%”, afirma.

A adoção do IGP-M nos aluguéis ocorreu na década de 1980. “A gente vivia um processo de hiperinflação. Basicamente você tem dois ativos na economia que são refúgios contra a perda do poder de compra: imóveis e moeda estrangeira”, afirma Picchetti.

A legislação brasileira proíbe estabelecer contratos de aluguel seguindo a cotação do dólar, mas os donos de imóveis queriam proteger seu poder de compra. A alternativa encontrada foi o IGP-M.

“Ele foi escolhido porque tem ainda uma correlação forte com o dólar, e ficou por inércia na falta de uma alternativa de melhor qualidade. Mas os dois últimos anos mostraram bem essa inadequação desse índice para reajuste de contratos, com eles subindo no auge da pandemia”, afirma.

“O motivo principal para a criação do IVAR é oferecer uma informação de melhor qualidade para o público. O uso que vão fazer nós não temos controle, mas a experiência mostrará se terá adesão ou não”.