Juro baixo favorece portabilidade de financiamento do imóvel, veja como fazer

A taxa básica de juros da economia vem caindo continuamente e de maneira acentuada desde 2016. Só em 2020, já foi cortada de 4,5%, no começo do ano, para 2,25%, agora. Em 2016, era superior a 14%. 

Isso puxou para baixo também os juros dos financiamentos imobiliários e deixa o momento muito vantajoso para quem pensa em comprar um imóvel. Para quem já comprou e está com o financiamento no meio, também é possível se beneficiar das taxas menores por meio da portabilidade, mecanismo que permite transferir os financiamentos e empréstimos de um banco para outro sem custo e sem precisar interromper o contrato e começar outro. 

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A portabilidade permite buscar taxas de juros mais baixas em bancos concorrentes e redimensionar o financiamento atual. Como resultado, é possível cortar o valor das parcelas ou encurtar o prazo total sem que seja necessário precisar pagar mais por mês. 

A portabilidade já é regulamentada no país há algum tempo, mas muitas pessoas ainda não conhecem ou têm receio, e seguem pagando juros mais altos sem precisar. De acordo com estimativas feitas pelo Banco Central (BC), há pelo menos 570 mil contratos de financiamento de imóvel existentes hoje no país que poderiam se beneficiar diretamente da portabilidade e da repactuação dos juros: é o número de pessoas que ainda estão pagando mais de 10% ao ano, enquanto os juros médios atuais do crédito imobiliário estão em 7,2%, segundo o BC. 

De acordo com os especialistas, a troca vale a pena para quem está com juros maiores do que os atuais 7% do mercado – mesmo que em poucos pontos decimais – e que não está próximo do fim da quitação. Quanto mais longo o prazo restante, maior o benefício, e mais ele irá compensar o trabalho e os custos de cartório envolvidos.  

“Os financiamentos imobiliários são contratos de prazos muito longos, 20, 30 anos, e, nesse sentido, a portabilidade é uma alternativa realmente muito atrativa para o consumidor”, diz Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). “Para contratos longos e de muito valor, mesmo uma redução pequena nos juros já faz uma diferença considerável.”

Uma simulação feita pelo Banco Central mostra que alguém que tenha financiado um valor de R$ 300 mil pelo prazo de 30 anos, com juros de 10% ao ano, pode pagar R$ 200 reais menos por parcela se renegociar a taxa para 9% – seria uma economia de R$ 40 mil no total. Os dados fazem parte do Relatório de Economia Bancária do BC referente a 2019.

Cuidado com custos e taxas

As vantagens da portabilidade são muitas, mas os especialistas alertam para a necessidade de o consumidor estar atento aos detalhes para o barato não sair caro. 

O primeiro deles está nos custos envolvidos – os bancos não podem cobrar taxas pelo serviço da portabilidade, que deve ser gratuita, mas a troca exige novo contrato de alienação fiduciária em cartório, o que custa cerca de R$ 3.000, a depender do estado. Além disso, o banco de destino também pode requerer uma nova avaliação do imóvel, para constatar seu valor de mercado, o que toma outros R$ 3.000, mais ou menos. 

“Há um custo que pode passar dos R$ 6.000 e, para quem está no final do contrato, pode não compensar pelo que será economizado”, diz o diretor financeiro do portal de anúncio de imóveis Imovelweb, Tiago Galdino. 

Ele também lembra que é necessário não olhar só para a taxa de juros, mas para o Custo Efetivo Total, ou CET, do financiamento. É uma cesta que, além dos juros, inclui o que é cobrado sobre o valor em taxas administrativas e seguro obrigatório. Essas informações devem ser fornecidas pelas instituições. 

“Se os juros nominais são 7%, o custo total com taxas sobe por exemplo para 8,5%, o que é normal”, diz Galdino. “Às vezes, o banco oferece juros menores, mas com taxas maiores, e ao final o custo sai o mesmo e não compensa a troca”. 

“O consumidor deve ficar atento e se tiver dúvidas deve pedir uma segunda opinião de alguém de sua confiança ou de um órgão como o Procon”, disse Amorim, do Idec. Alteração do sistema de amortização (SAC e Price), oferta de novos empréstimos e condicionamento do financiamento à adesão de outros serviços do banco são situações irregulares que, de acordo com ela, costumam aparecer em processos de portabilidade de crédito.

Como fazer

O caminho para pensar em uma portabilidade é o mesmo de quem está querendo financiar o imóvel pela primeira vez: procurar os bancos e ver as condições que cada um oferece. 

É importante ter em mãos todos os detalhes do financiamento atual, como os juros pactuados, o Custo Efetivo Total e os valores das parcelas. “O banco é obrigado a fornecer essas informações no site, nos extratos ou então em até 1 dia se solicitado”, diz Galdino, do Imovelweb. 

O trâmite da transferência, que envolve o envio dos dados do financiamento atual e sua realocação de um banco para o outro, é feito entre as instituições, e a migração não pode ser negada nem impedida pelo banco de origem.   

O novo banco não pode condicionar o financiamento à adesão de serviços como cartão de crédito ou novos empréstimos, mas é comum que as instituições forneçam juros mais baixos de acordo com o grau de relacionamento dos clientes – o que envolve ter, por exemplo, conta-salário ou investimentos na casa. 

Amorim, do Idec, lembra que uma parte importante nessa busca por baixar os juros de um financiamento já em curso é também negociar com o banco onde o cliente já está. “A partir do momento que o consumidor tem uma nova proposta, ele comunica ao banco em que tem o crédito e a instituição pode cobrir a oferta”, diz. “É algo esperado e comum de acontecer.”

Na repactuação, as instituições podem tanto reduzir o valor das parcelas como manter o mesmo valor e cortar o tempo do financiamento. A opção de alongar o prazo não é recomendada e nem permitida, já que isso implica em juros maiores e pode ser prejudicial ao consumidor.

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