Reforma em apartamento alugado: saiba o que é possível fazer com segurança jurídica

O que muitas pessoas desejam é viver em uma casa que, além de confortável, tenha o seu perfil. Mas fazer adaptações em um imóvel alugado é mais complicado que em um imóvel próprio.

Mas é possível dentro de algumas alternativas previstas na lei.

Advogados e outros especialistas do mercado imobiliário explicam o que e como é possível fazer no imóvel de acordo com o que está definido pela legislação.

Reforma no imóvel alugado: pode ou não pode?

Primeiramente, é necessário compreender que a Lei n° 8.245/91, a Lei do Inquilinato, delimita diferentes situações.

As reformas – denominadas benfeitorias – podem acontecer, mas são divididas em três cenários conforme os artigos 35 e 36 da lei:

• Benfeitorias necessárias: que conservam o imóvel ou impedem a sua deterioração. Não precisam ser autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção;
• Benfeitorias úteis: que trazem benefícios para o uso do imóvel. Precisam ser autorizadas pelo locador para ser indenizável e permitir o direito de retenção;
• Benfeitorias voluptuárias: feitas por questão de comodidade e não beneficiam o uso habitual do imóvel. Precisam ser autorizadas e não necessariamente indenizáveis. Não podem afetar a estrutura e substância do imóvel.

O inquilino ainda deve ficar atento ao artigo nº 23 da lei que, quanto a danos e reformas no imóvel, estabelece que o locatário deve:

• Informar o locador de imediato sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito ocasionado por ele ou por terceiros;
• Realizar imediatamente a reparação dos danos verificados no imóvel provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Contudo, a lei ainda estipula que as provisões feitas pelos artigos listados acima ainda podem ser revertidas caso o contrato defina desta maneira.

“É importante ler atentamente o contrato para entender as restrições ou condições relacionadas a alterações do imóvel”, pontua Jonata Tribioli, diretor da construtora Neoin.

Contudo, mesmo que a permissão para reformas esteja expressa no texto, Tribioli reforça a importância da comunicação. “É sempre aconselhável comunicar as intenções ao proprietário antes de iniciar qualquer trabalho. Algumas melhorias podem afetar a estrutura ou segurança do imóvel e podem exigir aprovações”, orienta o advogado.

Portanto, para evitar futuras complicações, o advogado Marc Stalder, sócio da área Imobiliária da Demarest, também defende a comunicação entre as partes e indica que o locatário deve ter um bom acompanhamento jurídico.

“A melhor forma de proteção é um contrato bem-feito, claro e objetivo em relação a todos esses aspectos. Para que ele seja claro e objetivo, inquilino e locador precisam conversar”, defende Stalder.

Em caso de reformas que podem valorizar o imóvel, Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em Negociações Estratégicas Imobiliárias, destaca que algumas cláusulas podem ser incluídas. São exemplos:

• Uma vigência mais longa do contrato com previsão de indenização das benfeitorias;
• Renúncia do proprietário ao direito de propor ação revisional de locação por determinado período;
• Incluir uma opção de compra; ou 
• Pedir desconto para compensar o investimento feito. 

“De todo modo, é importante o inquilino investir desde o início em uma consultoria especializada para que seu contrato tenha cláusulas que de alguma forma protegem o investimento que ele pretende fazer no imóvel locado”, pontuou o especialista.

Aluguel pode aumentar depois da reforma?

Marc Stalder explica que o risco de o preço do aluguel aumentar após a reforma existe quando o contrato deixa dúvidas a respeito do tema ou da forma de correção do valor. 

“Essas normalmente versam sobre quem teve o benefício econômico de tais obras, e esse aspecto é o que acaba sempre por revelar a solução para o eventual impasse”, pontua.

O especialista explica que a ideia do texto é que nenhuma das partes tenha um benefício desproporcional ou que represente um enriquecimento sem causa.

Jonata Tribioli ainda ressalta que o contrato pode ser revisado em comum acordo entre as partes, mas caso um lado não concorde, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.

“Este pedido pode ser feito por qualquer um dos lados a cada três anos”, pontua.

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*Sob supervisão de Ana Carolina Nunes