Imposto de Renda: reforma em imóvel aumenta imposto a pagar na hora da venda
Em simulação da Levy e Salomão Advogados, diferença do imposto cobrado chegou a quase 15%
Vai vender o imóvel e fez reforma para melhorar o valor da venda? Saiba que isso pode aumentar o imposto de renda sobre o ganho de capital que você vai ter que pagar. E isso acontece por causa da maneira como a Receita Federal calcula os ganhos de capital obtidos pela valorização do bem.
Ao invés de diminuir o custo por causa da benfeitoria feita no imóvel, o valor da reforma acaba aumentando o valor do imposto devido. Isso acontece por causa de um “erro de cálculo” da Receita, segundo estudo inédito feito por Felipe Salomon e Victor Vidal, da Levy e Salomão Advogados.
O cálculo do imposto de renda sobre ganho de capital — cujas alíquotas para pessoas físicas vão de 15% a 22,5% — leva em consideração a diferença entre valor da venda e o custo de aquisição (valor pago pelo imóvel). E, em teoria, as reformas e benfeitorias feitas no imóvel deveriam estar inclusas no custo de aquisição do imóvel, o que reduziria o ganho na hora da venda – e, por tabela, o imposto sobre ganho de capital a ser pago.
Mas não é o que acontece. Hoje não é possível atualizar o custo de aquisição do imóvel pela inflação, o que já é ruim para quem vende. Entre 2005 e 2022 a inflação medida pelo IPCA foi de 156,6%. “Na tentativa de compensar, o governo deu alguns benefícios fiscais para reduzir o chamado ganho de capital de acordo com o tempo de uso ou aquisição do imóvel”, diz o advogado Felipe Salomon.
“Entre 2005 e 2022 o fator de redução é de 51,14%, menos da metade da inflação do período, o que já é um grande prejuízo. Não bastasse isso, fazer a reforma de imóvel para valorizá-lo na venda pode aumentar o valor de imposto a ser pago pelo, o que é um contrassenso”, diz Salomon. E ele dá um exemplo.
Veja nas duas simulações, ambas considerando um imóvel adquirido em dezembro de 2005 por R$ 500 mil e vendido em dezembro de 2022 por R$ 3 milhões.
– Sem declarar reforma:
Venda: R$ 3 milhões
Ganho de capital: R$ 2,5 milhões
Fator de redução: 51,14%
Ganho de capital após a redução: R$ 1.221.455,80
Imposto de renda cobrado: 15%
Imposto de renda pago: R$ 183.218,37
– Declarando uma reforma de R$ 500 mil feita em 2020:
Venda: R$ 3 milhões
Ganho de capital total: R$ 2 milhões
Ganho de capital em 2005: R$ 1 milhão
Fator de redução: 51,14%
Ganho de capital após primeiro fator de redução: R$ 488,6 mil
Ganho de capital em 2020: R$ 1 milhão
Fator de redução: 8,36%
Valor: R$ 1.000.000,00 menos R$ 86.000,00
Ganho de capital após segundo fator de redução: R$ 914 mil
Ganho de capital total: R$ 1.402.600,00
Imposto de renda cobrado: 15%
Imposto de renda pago: R$ 210.390,00
Diferença de imposto pago ao incluir ou não a reforma: R$ 27.172,00
O problema está no cálculo do ganho de capital. O programa da receita vincula, no segundo caso, o ganho de capital de R$ 1 milhão ao valor da aquisição de 2005 e o R$ 1 milhão restante ao valor da reforma de 2020. Ou seja, divide em dois o ganho de capital de R$ 2 milhões, um em 2005 e o outro em 2020. E isso muda o fator de redução, aumentando o valor final a ser pago de imposto.
Segundo Salomon, o erro está na metodologia de cálculo empregada pela Receita Federal no programa de ganhos sobre lucros de capital quando existe a reforma. Ele divide o ganho total da operação proporcionalmente entre o custo histórico do imóvel e o custo das benfeitorias, para só então aplicar os fatores de redução.
No caso usado para a simulação, a declaração das benfeitorias aumentou o imposto devido em 14,75%. “Esta metodologia está errada. E é evidente que o valor pago pelo imóvel em dezembro de 2005 é parcela muito mais representativa. Afinal, um real em dezembro de 2005 valia muito mais do que um real em dezembro de 2020”, reforça o advogado.
De acordo com a especialista em impostos de pessoa física, Sandra Camargo, sócia da empresa Fiscal Care, o contribuinte é duplamente prejudicado. “Primeiro porque a tabela para a redução está defasada. Segundo porque o cálculo não considera as proporções corretas, fazendo com que uma simples reforma fique, na maioria das vezes, com valor muito superior àquele pago pelo imóvel.”
O advogado tributarista Felipe Salomon concorda. “A depender das datas de aquisição e das benfeitorias pode ser mais prático e simples não considerar a reforma”. Pela lei a inclusão do valor de benfeitorias é opcional.
A desvantagem dessa alternativa é que se perde a redução que seria aplicável caso o programa fizesse o cálculo da forma correta. Outra solução, a depender das especificidades da operação, seria atribuir uma parcela destacada do preço de venda ao custo das benfeitorias, o que permitiria calcular o ganho de capital separadamente e de forma coerente entre imóvel e benfeitorias. “Mesmo que a Receita Federal não concorde com um dos procedimentos propostos, nenhum deles viola a lei. Cabe a cada contribuinte analisar as especificidades de sua operação e avaliar a pertinência de adotar as alternativas comentadas”, conclui ele.
E o problema para o contribuinte que vende o imóvel não para por aí, segundo Sandra Camargo. Há também a falta de correção da alíquota de redução que incide sobre o ganho de capital na hora da cobrança do imposto sobre o lucro.
“Hoje a alíquota é de 15% sobre o ganho de capital final, já com a redução. Mas há defasagem nessa tabela, uma vez que a ideia inicial seria o contribuinte ter uma redução de 5% ao ano e, em 20 anos, o lucro na venda seria isento. Mas da forma como está levaria ao menos 53 anos para atingir a isenção.
A última atualização da tabela foi em 1995, por conta da mudança da moeda para o Real. Em 2005 houve uma tentativa de atualização, por meio da Medida Provisória 252, mas a validade foi de apenas quatro meses.
