Escritórios vazios e subutilizados podem ser próximo risco a bancos nos EUA
Investidores e reguladores estão concentrados na desaceleração do mercado imobiliário comercial de US$ 20 trilhões no país
De Dallas e Minneapolis a Nova York e Los Angeles, os escritórios estão vagos ou subutilizados, mostrando o poder de permanência da era do home office. Mas esse cenário não é uma dor de cabeça apenas para chefes ansiosos por reunir equipes presencialmente.
Investidores e reguladores, em alerta máximo para sinais de problemas no sistema financeiro após as recentes falências de bancos, agora estão se concentrando na desaceleração do mercado imobiliário comercial de US$ 20 trilhões nos EUA.
Assim como os credores do setor lidam com a turbulência desencadeada pelo rápido aumento das taxas de juros, o valor dos edifícios está caindo. Isso pode aumentar a dor para os bancos e aumentar as preocupações sobre os efeitos nocivos do efeito cascata.
“Embora esse ainda não seja um problema sistêmico para o setor bancário, há preocupações legítimas sobre o contágio”, disse Eswar Prasad, professor de economia da Cornell University.
Na pior das hipóteses, a ansiedade sobre os empréstimos bancários para imóveis comerciais pode aumentar, levando os clientes a retirar seus depósitos. Uma corrida aos bancos foi o que derrubou o SVB no mês passado, agitando os mercados financeiros e aumentando os temores de uma recessão nos Estados Unidos.
Questionado sobre o perigo representado pelos imóveis comerciais, o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, disse no mês passado que os bancos continuam “fortes” e “resilientes”. Mas especialistas estão de olho nas ligações entre os credores americanos e o setor imobiliário.
“Estamos acompanhando de perto”, disse Michael Reynolds, vice-presidente de estratégia de investimentos da Glenmede, uma gestora de patrimônio. Embora ele não espere que os empréstimos para escritórios se tornem um problema para todos os bancos, “uma ou duas” instituições podem se ver prejudicadas.
O CEO do JPMorgan Chase, Jamie Dimon, disse à CNN na quinta-feira (6) que não pode ter certeza se mais bancos irão falir este ano.
No entanto, ele foi rápido em apontar que a situação atual era muito diferente da crise financeira global de 2008, quando havia “centenas de instituições em todo o mundo com alavancagem excessiva”.
O mercado dos EUA parece mais vulnerável. No entanto, o Banco Central Europeu e o Banco da Inglaterra também alertaram recentemente sobre os riscos vinculados aos imóveis comerciais, à medida que as perspectivas de preços se deterioram.
Influência do trabalho remoto
Os imóveis comerciais — que abrangem escritórios, complexos de apartamentos, armazéns e shoppings — sofreram uma pressão substancial nos últimos meses. Os preços nos Estados Unidos caíram 15% em março em relação ao pico recente, segundo o provedor de dados Green Street.
O rápido aumento das taxas de juros no ano passado foi doloroso, uma vez que as compras de prédios comerciais geralmente são financiadas com grandes empréstimos.
Os escritórios estão sendo especialmente prejudicados. O trabalho híbrido continua popular, afetando os aluguéis que muitos proprietários de edifícios podem cobrar.
A ocupação média de escritórios nos Estados Unidos ainda é inferior à metade dos níveis de março de 2020, de acordo com dados do provedor de segurança Kastle.
“Você tem fundamentos sob pressão do trabalho em casa em um momento em que os empréstimos estão menos disponíveis do que na última década”, disse Rich Hill, chefe de estratégia imobiliária da Cohen & Steers. “Esses dois fatores levarão a um declínio bastante significativo nas avaliações.”
Os problemas podem aumentar à medida que a economia desacelera. Hill acha que as avaliações de propriedades comerciais nos EUA podem cair cerca de 20% a 25% este ano. Para escritórios, as quedas podem ser ainda mais acentuadas, chegando a 30%.
“Estou mais preocupado do que estive em um bom tempo”, disse Matt Anderson, diretor-gerente da Trepp, que fornece dados sobre imóveis comerciais.
Os sinais de tensão estão aumentando. A proporção de hipotecas de escritórios comerciais em que os mutuários estão atrasados com os pagamentos está aumentando, de acordo com Trepp, e inadimplências de alto nível estão nas manchetes.
No início deste ano, um proprietário de propriedade da gestora de ativos PIMCO deixou de pagar quase US$ 2 bilhões em dívidas para sete prédios de escritórios em San Francisco, Nova York, Boston e Jersey City.
O que isso significa para os bancos
Este é um problema potencial para os bancos, devido ao seu amplo empréstimo ao setor. O Goldman Sachs estima que 55% dos empréstimos para escritórios nos Estados Unidos estão em balanços bancários. Os bancos regionais e comunitários — já sob pressão após as falências do Silicon Valley Bank e do Signature Bank em março — respondem por 23% do total.
O Signature Bank tinha a décima maior carteira de empréstimos imobiliários comerciais nos Estados Unidos no início do ano, segundo a Trepp. O First Republic, que recebeu US$ 30 bilhões no mês passado do JPMorgan Chase e de outros grandes bancos, teve o nono maior. Mas ambos tinham uma parcela muito maior de seus ativos vinculados a imóveis do que rivais maiores, como o Wells Fargo, o principal credor americano do setor.
O aumento dos preços dos imóveis comerciais na última década forneceu aos desenvolvedores e seus banqueiros uma medida de proteção. Mas a dor pode aumentar nos próximos meses.
Cerca de US$ 270 bilhões em empréstimos imobiliários comerciais mantidos por bancos vencerão em 2023, segundo a Trepp. Cerca de US$ 80 bilhões, quase um terço, estão em propriedades de escritórios.
As avaliações em queda tornarão o refinanciamento mais difícil para os proprietários, que provavelmente enfrentarão pedidos dos bancos para aumentar o patrimônio.
Alguns proprietários — especialmente de prédios de escritórios mais antigos e menos desejáveis — podem decidir que não vale a pena o gasto devido ao clima de mercado e simplesmente devolver as chaves.
Os bancos podem preferir essa opção a iniciar processos demorados e caros de execução hipotecária. Mas isso os coloca na difícil posição de possuir propriedades depreciadas.
“Esse é um cenário que veremos agora com muita frequência”, disse Christian Ulbrich, executivo-chefe da gigante global de serviços imobiliários comerciais Jones Lang LaSalle, à CNN. A questão, continuou ele, é o que os credores farão nessa situação e se os bancos estão com carteiras de empréstimos tão grandes que precisam arcar com “perdas significativas”.
Expectativa é positiva
Os bancos têm menos capacidade de suportar golpes financeiros hoje em dia. Instituições menores estão lutando com saídas de depósitos para pares maiores e fundos do mercado monetário que oferecem melhores retornos.
Além disso, os investimentos bancários em títulos do governo, antes considerados de baixo risco, estão acumulando perdas à medida que as taxas de juros sobem.
O pior resultado, de acordo com Neil Shearing, economista-chefe da Capital Economics, é o desenvolvimento de um “loop doom”. Dúvidas sobre a saúde dos bancos com exposições consideráveis a empréstimos imobiliários comerciais fazem com que os clientes retirem os depósitos.
Isso força os credores a exigirem o reembolso – exacerbando a retração do setor e prejudicando ainda mais a posição financeira dos bancos. Isso desencadeia mais saídas de depósitos em um “ciclo vicioso”.
Essa não é a expectativa central agora. Desde a crise financeira de 2008, os bancos apertaram os padrões de empréstimo e diversificaram sua clientela. Os empréstimos para escritórios representam menos de 5% do total dos bancos americanos, segundo o UBS.
E Ulbrich, da JLL, disse que, embora a velocidade com que os custos dos empréstimos aumentaram tenha colocado uma pressão significativa sobre o setor imobiliário comercial, ele viveu com taxas nesse nível durante “a maior parte de sua história”.
“Há sempre um risco de profecias autorrealizáveis aqui, mas eu ainda estaria bastante otimista de que as coisas aconteceriam de maneira digerível”, disse Ulbrich.
Acredita-se que o resultado provável seja um aumento na inadimplência e um acesso reduzido a financiamento para o setor imobiliário comercial. Prevê-se que os bancos resistirão à tempestade, embora seus ganhos possam ser prejudicados.
Isso não significa, no entanto, que não haverão consequências e desafios.
“Angústias desse tipo historicamente não prejudicam apenas os proprietários e os banqueiros que emprestam a eles”, disse Lisa Shalett, diretora de investimentos do Morgan Stanley Wealth Management, em nota aos clientes neste mês. Credores não bancários, empresas relacionadas e investidores também podem ser prejudicados, disse ela.
