Com salto, IGP-M é posto em xeque em aluguéis e também pelos fundos imobiliários

A fama do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) continua piorando no mercado imobiliário em 2021. Somente em fevereiro, o indicador medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV) registrou alta de 2,53%, acumulando avanço de 5,17% no ano e salto de 28,94% em 12 meses. 

E, ao que tudo indica, o movimento não deve abrandar tão cedo. O indicador carrega preços de commodities na sua cesta, o que desencadeia dois problemas no atual momento: é impactado pela alta dos produtos em si e também pela valorização do dólar, devido ao nível de internacionalização dessas cadeias produtivas.

“O resultado mostrou que a pressão exercida pelas matérias-primas brutas se espalhou pelas demais classes do IPA favorecendo o acréscimo das taxas dos grupos bens intermediários, influenciada por materiais e componentes para a manufatura, e bens finais, este influenciado pelo aumento da gasolina, cujo preço subiu 17,43%, ante 6,63% no mês anterior”, afirmou André Braz, Coordenador dos Índices de Preços.

Em 2020, como vimos, essa bomba explodiu na outra ponta. O salto do IGP-M propiciou, na teoria, aumentos gigantescos nos aluguéis imobiliários, já que o índice lastreia a maioria dos contratos do setor. O que se viu na prática foi o locatário negociando o seu contrato para não absorver todo o reajuste.

Prevendo uma continuação dessa volatilidade, empresas do ramo de aluguel, como QuintoAndar, decidiram trocar o índice da FGV pelo IPCA, do IBGE. O objetivo, segundo a empresa, é “garantir mais equilíbrio na relação entre proprietários e inquilinos e evitar impactos negativos da volatilidade para clientes nas duas pontas”.

“Essa variação não é boa para ninguém. O proprietário tem dificuldade em conseguir a correção integral e ainda corre o risco de o inquilino rescindir o contrato”, diz Gabriel Braga, cofundador e CEO do QuintoAndar. “Para o morador, também não é bom, pois ele tem todo o desgaste de ter de procurar um imóvel novo e se mudar caso não haja negociação”.

E os fundos imobiliários?

É verdade que os dois fundos imobiliários (FIIs) que mais avançaram no mercado brasileiro em 2020, Hectare (HCTR11) e Iridium (IRDM11), ambos de CRIs, surfaram nas consecutivas altas do IGP-M e entregaram belos dividendos aos seus cotistas. Resta entender agora se isso é sustentável.

“Por estratégia do fundo, selecionamos o indexador da operação lastreado ao indexador da carteira de crédito. Isso é uma proteção entre o ativo e o passivo, e não uma forma de ganhar em cima de variações do índice”, afirma Lucas Elmor, sócio e diretor de gestão da Hectare Capital.

Apesar disso, a gestora passou a estruturar suas operações com uma margem de garantia em 2020, já prevendo possíveis momentos de stress no mercado. Essa “gordurinha” citada ajudou a impedir, segundo Elmor, que crescesse um movimento renegociador por conta de inadimplência.

Ele entende que, do ponto de vista das aquisições, será possível continuar comprando carteiras lastreadas em IGP-M, desde que as mesmas sejam saudáveis. Mas o gestor também enxerga o mercado se afastando, ainda que de forma gradativa, do índice mais volátil.

“Quando a carteira (dívida) já vem montada, não interferimos nesse processo e somente tomamos o risco”, diz. “Quando entramos em estágios mais iniciais da composição, temos sugerido o IPCA como indexador. Em momentos de crise, ele evita que os contratos sejam atualizados de forma dura.”

Juliana Mello, sócia da securitizadora Fortesec, corrobora o sentimento. Responsável pela compra de dívidas de empresas para transformá-las em títulos imobiliários, ela afirma que existe uma crescente preocupação do mercado com distratos e inadimplência, apesar do temor ainda não ter se materializado na prática.

“Estamos falando de inflação alta. Alguns papéis podem até ir bem no curto prazo, surfando na alta, mas têm riscos”, diz. “O impacto, na prática, não foi tão grande até aqui, mas já começamos a ver contratos colocando teto no IGP-M e, em sua maioria, já sendo estruturados com o IPCA.”

Ativos reais

Há ainda outro tipo de desafio, esse para fundos que administram ativos reais, como shoppings, lajes corporativas e galpões. Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, entende que o tamanho do problema varia com o tipo do ativo, sendo que as locações mais nobres tendem a sofrer menos.

“Num prédio robusto na Faria Lima, é mais fácil negociar isso. Os locatários têm mais capacidade de absorver os reajustes e não há tanta vacância. Mas o que se viu, em linhas gerais, foram aumentos de dois dígitos, mas sem chegar aos 25% do índice. Aí o gestor pode alongar o contrato, aplicar multa em caso de rompimento”, diz.

Em regiões com mercado mais raso, o processo pode ser mais complexo. Nessa linha, o gestor é outro que enxerga uma tendência de mudança para o IPCA. “O IGP-M pode ser uma indexação perversa em alguns momentos, porque tem cesta de produtos diferentes. 25% em um ano 2020 não é normal.”