Entenda por que o custo da casa própria nos EUA disparou em 2022
Alta da taxa básica de juros afetou valor de hipotecas
Todos os custos relacionados ao financiamento da compra de uma casa aumentaram em 2022 nos Estados Unidos.
Das taxas de hipotecas até os juros e pontos de desconto, tudo ficou mais caro, de acordo com um relatório da Agência de Proteção Financeira ao Consumidor (CFPB, na sigla em inglês) dos EUA sobre custos de moradias.
Depois de o Federal Reserve (Fed, os BC dos EUA) ter iniciado uma campanha histórica para controlar a inflação, as taxas hipotecárias dispararam de um mínimo anual de 3,22%, em janeiro de 2022, para uma máxima de 7,08%, em novembro.
“O ambiente de taxas de juro mais elevadas teve efeitos profundos no mercado hipotecário em 2022, com os devedores tendo de desembolsar muito mais para pagar as prestações”, disse Rohit Chopra, diretor da CFPB.
“Essas tendências provavelmente continuarão, dados novos aumentos nas taxas de juros em 2023.”
O que está acontecendo
Embora o Fed não defina diretamente as taxas hipotecárias, a sua taxa básica de juros serve de referência para o valor das hipotecas.
Em 2022, o número de pedidos de hipotecas caiu 38% em relação ao ano anterior, e o número de empréstimos efetivamente emitidos diminuiu 44%, de acordo com o relatório anual da CFPB sobre a atividade hipotecária.
O relatório conclui que, no geral, a acessibilidade à aquisição da casa própria diminuiu significativamente.
Além disso, também foi observado que os credores estavam negando pedidos de empréstimo por conta de rendimento insuficiente com mais frequência do que nos anos anteriores.
Esse impacto se deu uma vez que os cálculos de custos dos compradores foram forçados a mudar tão significativa e rapidamente, à medida que as taxas hipotecárias subiam e o seu poder de compra era atingido.
Quanto encareceu o empréstimo em 2022?
Com o aumento das taxas, o pagamento médio mensal de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos aumentou de US$ 1.400 (R$ 7.147,70), em dezembro de 2021, para US$ 2.045 (R$ 10.440,75), em dezembro de 2022 — um aumento de 46%. A variação não inclui impostos ou seguros.
Os juros e custos hipotecários também encareceram no ano passado, aumentando 22% em relação a 2021, para uma média de US$ 5.954 (R$ 30.398,15).
À medida que as taxas de hipotecas aumentaram, mais compradores começaram a comprar pontos de desconto como forma de “reduzir” uma taxa.
Normalmente, cada ponto equivale a 1% do custo da hipoteca do mutuário. Pagar por um ponto reduz a taxa em cerca de um quarto de ponto percentual.
Assim, um mutuário com um empréstimo de US$ 400 mil (R$ 2,042 milhões) poderia, por exemplo, comprar uma taxa de hipoteca de 7,5% para 7,25% por US$ 4.000 (R$ 20.422).
Ao reduzir antecipadamente a taxa de hipoteca, os custos mensais serão menores no futuro e durante a vida do empréstimo.
Mais de metade dos mutuários pagaram pontos de desconto em 2022, o que foi mais do que em qualquer outro ano desde o início do registro dos dados nesta área, incluindo em 2021, quando 32,1% dos compradores utilizarem desse recurso.
O mutuário médio pagou US$ 2.370 (R$ 12.100,03) por pontos de desconto em 2022.
Inacessibilidade de empréstimos
Os mutuários hispânicos e negros foram os mais prejudicados no ano passado, uma vez que lhes foram negados empréstimos a taxas mais elevadas, receberam empréstimos menores ou foram cobradas taxas de juro mais elevadas.
Além disso, estes grupos pagaram taxas iniciais mais elevadas do que os mutuários brancos e asiáticos.
Por exemplo, em 2022, a taxa de juro mediana para mutuários negros e hispânicos era superior a 5%, enquanto a taxa mediana era inferior a 5% para mutuários brancos e asiáticos.
No geral, mais pessoas tiveram suas hipotecas negadas devido à insuficiência de renda para fazer os pagamentos mensais.
Além disso, os credores recusaram pedidos de empréstimo devido aos baixos rendimentos a taxas mais elevadas no ano passado do que em qualquer momento desde que os dados foram recolhidos e comunicados pela primeira vez (2018), quando as recusas para todos os grupos raciais eram inferiores a 40%, concluiu o relatório.
A CFPB produz este relatório anual com base nos dados sobre o nível dos empréstimos que as instituições financeiras são obrigadas a coletar e compartilhar como parte da Lei de Divulgação de Hipotecas Residenciais de 1975.
A medida visa um esforço pela transparência aos consumidores sobre os padrões de financiamento imobiliário e ajuda a identificar possíveis práticas discriminatórias de empréstimo.
