PVBI11, XPML11: 6 fundos imobiliários recomendados para investir em maio

O mês de abril trouxe um pequeno respiro para os fundos imobiliários, com investidores enxergando melhorias nas condições de mercado e aguardando novas reaberturas das grandes cidades. Com isso, o IFIX, principal índice de referência do segmento, avançou 0,51% no mês.

“Os sinais iniciais de um possível arrefecimento da pandemia, somados à resolução do imbróglio do Orçamento deste ano, trouxeram queda do prêmio de risco doméstico e abriram caminho para valorização dos ativos brasileiros em dólar frente aos demais emergentes”, afirmou Isabella Suleiman, analista da Genial Investimentos. 

“Caso maio traga um arrefecimento significativo da pandemia, isso representará maior tração da retomada econômica, menor pressão do Legislativo por gastos adicionais e, portanto, espaço para apreciação da moeda doméstica e queda adicional das taxas de juros longas.”

Apesar disso, analistas aguardam reunião do Copom marcada para esta quarta-feira (5), que deve sacramentar um novo aumento na Selic e manter os FIIs pressionados.

“Para o mês de maio, a decisão do BC em relação ao juro deve delinear o cenário para os fundos imobiliários, mas a normalização das atividades, que parecem mais próximas com o ritmo de vacinação ganhando mais tração, pode beneficiar fundos de tijolo”, disse Marcel Zambello, analista da Necton, em relatório enviado aos clientes.

A carteira

Pensando em um cenário volátil e que exige cuidados na hora de investir, o CNN Brasil Business publica a sua quarta carteira mensal de fundos imobiliários, seguindo o exemplo da já tradicional carteira de ações, publicada a cada mês.

No caso dos FIIs, são seis papéis selecionados a cada 30 dias com base nas recomendações das seguintes corretoras/casas de análise: Necton, XP Investimentos, Ativa Investimentos, Genial Investimentos, Guide Investimentos, Mirae Asset e Easynvest.

Para o mês de maio, a carteira segue contando com ativos de logística e renda urbana, mais resilientes durante a crise, mas também traz exposição aos setores de shoppings centers e tijolos, como indicam as novidades PVBI11 e XPML11. Confira:

Fundo: TRXF11
Comentário: Luis Sales, analista da Guide Investimentos

“Assim como galpões logísticos, varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise. Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do IFIX.”

Fundo: BTLG11
Comentário: Renan Manda, Lucas Hoon e Maria Fernanda Violatti, da XP 

“O fundo passou por algumas emissões de cotas recentemente e, assim, se tornou um fundo robusto, com patrimônio líquido em torno de R$1,3 bilhões. Possui ativos de boa qualidade e bem localizados.

A maior parte dos contratos do fundo são atípicos e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado: varejo, alimentício, automobilístico e em papel e celulose. Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, há uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. 

Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo. Em nossas estimativas, o dividend yield se mantém em patamares de 6,7% em 2021.”

Fundo: VILG11
Comentário: José Falcão, analista da Easynvest

“Gostamos da estratégia adotada pelo fundo aplicada em diversos pontos.

E-commerce: as estruturas dos seus ativos possuem plantas flexíveis que se adaptam rapidamente às necessidades do e-commerce que nos últimos meses cresceu muito com várias atividades econômicas aderindo ao modelo digital, por conta da pandemia de Covid-19. 

Condomínios logísticos: permitem uma maior diversificação de locatários e consequentemente menor risco de inadimplência.

Parcerias estratégicas, BTS: sigla para “built to suit”, contrato de locação no qual o inquilino encomenda a construção do imóvel para atender especificamente às suas necessidades, normalmente através de contratos de longo prazo e com garantias robustas. 

Localização estratégica: proporciona vantagem competitiva e comercial pela qualidade da região.”

Fundo: PVBI11
Comentário: Marcel Zambello, analista da Necton

“Com um portfólio de alta qualidade e bons inquilinos, o fundo se apresenta como uma das melhores opções para se posicionar em ativos AAA na cidade de SP. O fundo está 100% locado e apresenta baixo risco de vacância em nossa visão, além de possibilidade de apreciação do aluguel no médio prazo, pela baixa oferta de novos ativos da mesma qualidade, na região da Faria Lima, para os próximos anos.”

Fundo: HGRU11
Comentário: Isabella Suleiman, analista da Genial Investimentos

“Na nossa visão, o que torna este fundo tão atrativo são os vencimentos dos contratos a partir de 2024 e os contratos atípicos, que representam 92,5% da receita. Apesar do setor educacional representar 32% da receita do fundo, vemos o risco de inadimplência dos inquilinos ligados a esse setor como baixo, sustentado pela volta gradual das aulas presenciais, principalmente para os cursos que necessitam de aulas práticas, e pelo maior inquilino deste setor ter adiantado o aluguel. 

Um ponto de atenção aqui são os locatários que dão suporte à atividade desse setor, como os cafés e o estacionamento. Para esses casos específicos, a prioridade da gestão é a manutenção dos contratos, mesmo que isso signifique carências e descontos. 

Vemos isso como positivo, pois possuem pouca representatividade na receita geral do fundo e são atividades necessárias para o bom funcionamento dos serviços educacionais. O fundo possui portfólio maduro, devendo sofrer pouca variação no preço e manter o pagamento de dividendos estável.”

Fundo: XPML11
Comentário: Luis Sales, analista da Guide Investimentos

“Acreditamos que o momento de alívio das restrições relacionadas a pandemia e aceleração do cronograma de vacinação deva beneficiar o setor de shoppings como um todo. Nesse sentido, vemos o portfólio do XPML como uma boa oportunidade para se estar posicionado no setor devido à qualidade de seus ativos, eficiência operacional do portfólio (vendas/m2, aluguel/m2) e desconto implícito na cota (-8% YTD).”