Aluguel pode subir 18% e especialistas já defendem fim do IGP-M nos reajustes
Com forte influência do dólar, índice usado nos contratos de locação tem altas fortes. Especialistas defendem substituição do indicar pelo IPCA, por exemplo
Com uma das maiores altas desde o início do Plano Real, em 1994, o IGP-M, um dos vários índices de inflação do país, está roubando a cena econômica. Mais famoso por ser o indexador que reajusta os aluguéis, o índice sofre forte influência do dólar e de produtos de exportação como minério de ferro e soja, e subiu 4,34% em setembro, de acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV), instituição responsável por calculá-lo desde 1940. Com o resultado, o índice acumula alta de 14,4% no ano e de 17,94% nos últimos 12 meses.
Isso significa que, sim, os inquilinos com contrato por fazer aniversário em breve podem ter um reajuste de cerca de 18% no valor do aluguel. Só em 2002, quando a primeira eleição de Luis Inácio Lula da Silva apavorou o mercado, e em 1999, quando o câmbio fixo foi abandonado, a variação dele passou dos 20% e foi maior do que isso.
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A alta está descolada dos outros índices e isso tem levado especialistas a questionar: afinal, faz sentido o IGP-M, que é composto por um monte de produtos industriais que nem fazem parte da vida das pessoas, ser o indicador que vai decidir o valor do aluguel delas?
Como seu uso é mera convenção, e nunca houve nada que obrigasse ser o IGP-M o indexador do aluguel, trocá-lo por outro seria apenas uma questão de acordo entre as partes envolvidas – inquilino e proprietário – na hora de definir os termos do contrato.
“O IGP-M nunca foi adequado para nenhum tipo de aluguel, ele não foi construído para isso e nunca foi política da FGV recomendá-lo”, diz um dos coordenadores do IGP-M na FGV, o economista André Braz.
“Como é um descolamento que não é de agora, já começa a haver discussões no mercado se o IGP-M deveria continuar sendo usado como o indicador de reajuste”, conta o diretor executivo da rede de imobiliárias Lopes, Matheus de Souza Fabricio. São donos de imobiliárias, investidores, proprietários de imóveis e, claro, inquilinos que começam a questionar e debater a efetividade do indexador.
Donos não estão reajustando
Na prática, entretanto, pouca coisa mudou, de acordo com Fabricio, e a esmagadora maioria dos contratos segue firme com o IGP-M entre as cláusulas como corretor anual do aluguel. “É uma discussão que começou há muito pouco tempo para um índice que é o padrão há décadas”, disse o economista.
Enquanto isso, o que tem acontecido em plena pandemia são negociações extracontratuais na base do bom senso. Os proprietários não estando aplicando o reajuste integral, mesmo tendo esse direito no papel.
Muitos, em especial nos imóveis comerciais, chegaram até a dar reduções ou suspender a cobrança temporariamente durante os piores meses de quarentena. “Há muito flexibilização”, diz Fabricio, “o mais importante nesse momento é não perder o inquilino e ter que buscar outro nesse momento de turbulência.”
Por que tanta diferença?
Enquanto o IGP-M dispara, o IPCA, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e a referência oficial de inflação do país, vai na mão oposta: está próximo dos 2% e é um dos menores já registrados desde o início do Plano Real. É o IPCA, de acordo com os especialistas, que muitos proprietários estão usando no lugar do IGP-M quando chega o mês do reajuste.
A diferença ocorre porque os dois indicadores têm metodologias muito diferentes. O IPCA – sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo – verifica a variação média de preços apenas de coisas usadas diretamente pelo consumidor, como os alimentos do supermercado, refeições em restaurantes, gasolina ou tarifa de metrô. Por essa razão, acompanha bem de perto as condições de renda e emprego do país.
Já o IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado –, foi criado para verificar as tendências da economia inteira, de acordo com Braz, da FGV. Por isso a maior parte dele (60% do total) é formada por itens agrícolas e industriais como minério de ferro, soja, milho ou chapas de ferro.
É por causa desses produtos, em boa parte cotados no exterior e em dólar, que o aluguel de quem acompanha o IGP-M acaba subindo: em um ano até aqui, a soja já ficou 63% mais cara, o milho subiu 69% e o minério disparou 80%, de acordo com a prévia do próprio IGP-M.
Como tem essa forte relação com o dólar, o IGP-M acaba também sendo muito mais instável que o primo IPCA: é bastante normal que em um ano ele varie mais de 10% e, no outro, fique negativo. O IPCA, por sua vez, oscilou entre 3% e 6% em boa parte das últimas duas décadas, e nunca ficou em zero ou abaixo disso.
Essa incostância é ruim até para os proprietários, que, nos anos de queda de dólar e de IGP-M, acabam ficando sem reajuste, mesmo que os custos dentro do país ou os preços dos imóveis estejam subindo. Foi o que aconteceu em 2017, quando o IPCA subiu 3% e o IGP-M caiu 0,5%.
“O custo de vida de uma família que vive do aluguel de uma ou duas casas não é em dólar” disse o economista da FecomercioSP Fábio Pina. “Então não tem muito sentido usar um marcador vinculado ao dólar e que, na prática, o inquilino nem consegue pagar.”
IGP-M descolou do resto
Até bem pouco tempo atrás, o que costumava acontecer era os dois andarem mais ou menos juntos – com uma ligeira vantagem para o IGP-M.
A distância, porêm, começou a ficar grande nos últimos três anos. Enquanto o IPCA ficou parado perto dos 3%, reflexo da fraqueza do consumo e da renda no país, o IGP-M avançou mais de 7% em todos, acompanhando um dólar que não parou mais de subir.
Para se ter uma ideia, de 2003 até 2017, a alta acumulada do IGP-M foi de 142% e, do IPCA, de 141%. Já de 2018 até aqui, o IPCA subiu apenas 8%, enquanto o IGP-M saltou 26% (consideradas as prévias de setembro). Foi esse descolamento que começou a levantar os questionamentos de como fazer o reajuste.
Qual indicador escolher?
A lei dos aluguéis (Lei 8.245/1991) garante aos donos de imóveis o direito de fazer reajustes periódicos no valor cobrado, para preservar o poder de compra da negociação, mas nunca pré-determinou um indicador para isso.
A regra só proíbe que as correções sejam feitas pela variação do câmbio ou do salário mínimo – de resto, pode ser usado qualquer marcador escolhido de comum acordo entre o proprietário e o inquilino.
O fato é que, desde os tempos de hiperinflação, é o IGP-M que é aplicado em praticamente a totalidade dos contratos. Ninguém sabe dizer bem por que – ser um dos mais antigos e também um dos primeiros divulgados no mês são algumas das razões possíveis. A falta de estatísticas feitas pelo governo, que só organizou o IPCA nos anos de 1980, também ajuda a explicar.
Uma parte dos especialistas defende o uso do IPCA no lugar do IGP-M. Outra alternativa parecida é o INPC, outro índice do IBGE que é usado para reajustar salários e aposentadorias, por exemplo.
“São os dois indicadores oficiais do governo e os que melhor representam a manutenção do poder de compra da nossa moeda”, disse Pina, da Fecomercio.
Alguns defendem também a substituição pelo INCC, outro índice da FGV que verifica apenas a inflação na construção civil. “O INCC embute o preço de materiais e de serviços do setor e dá uma boa indicação das tendências de aquecimento ou desaquecimento do mercado imobiliário”, disse Braz, da FGV.
A escolha do índice é livre e deve ser feita quando o contrato é desenhado. Ela pode também ser rediscutida entre inquilino e proprietário ou imobiliário a qualquer momento – a única exigência é haver acordo entre todos.
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