Ações de construtoras ganham com juros baixos, mas exigem atenção

Depois de uma série de anos em crise profunda, o mercado imobiliário foi um dos setores que mais ganharam na bolsa de valores em 2019, ajudado principalmente por uma tendência de queda sem precedentes nos juros do país: o Imob, índice da bolsa que reúne as ações de construtoras e incorporadoras encerrou o ano com alta de nada mais, nada menos do que 67%. É mais que o dobro do Ibovespa, índice de referência que reúne as maiores companhias listadas e que avançou 32% no ano passado.  

O ano de 2020 era de grandes promessas para o setor. Juros em mínimas históricas e uma recuperação lenta mas persistente da economia formavam o cenário perfeito para que o mercado imobiliário consolidasse sua retomada.

A crise da pandemia de coronavírus, entretanto, fez a situação se inverter: o setor saiu da dianteira para ser o que mais caiu. Até aqui em 2020, a queda acumulada do Imob ainda é de 33%, enquanto o Ibovespa segue 20% abaixo de sua pontuação do início do ano. 

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O Imob é composto por 17 construtoras, incorporadoras e também administradoras de shoppings. Cyrela, Eztec, MRV, Tenda, BR Malls e Multiplan são algumas da lista, que pode ser verificada no site da B3.   

A boa notícia da crise é que ela permitiu que os juros cruzassem ainda mais fronteiras inéditas em sua trajetória de queda: a Selic, taxa básica do país, começou 2020 a 4,5%, o que já era impensável há pouco mais de 3 anos, quando estava acima dos 10%. Nesta quarta-feira (17), ela foi reduzida a 2,25% no mais novo corte promovido pelo Banco Central. E há poucos setores que ganham tão diretamente com juros mais baixos quanto o imobiliário, que tem quase a totalidade de suas vendas vinculadas a financiamentos de longuíssimo prazo.

O problema é que, com o juro baixo, vem também a recessão, com uma retração econômica que pode passar dos 6% no ano. Isso faz com que, para o longo prazo, o setor imobiliário possa ter promessas de ações de empresas que têm a ganhar com os juros e que estão baratas agora, mas a disparada do desemprego e o derretimento da confiança das pessoas vai atrapalhar bastante, e é necessário escolher bem as empresas em que apostar. 

“Não é em qualquer construtora que vale investir, é necessário analisar as condições uma a uma”, disse Pedro Galdi, analista da Mirae Asset. Condições como o tamanho da dívida e do dinheiro disponível em caixa são o que ajudam a definir as companhias que conseguirão passar melhor pelos piores momentos. “Se houver uma segunda onda de infecções e a economia travar, atrasa a retomada, mas não a impede de continuar, porque a demanda [por imóveis] vai aumentar muito lá na frente.”

“Trata-se de um setor que depende muito da confiança do consumidor; se não estiver seguro, ele não vai fazer um financiamento longo e comprar um imóvel”, disse Wagner Salaverry, sócio e responsável pela gestão de renda variável da Quantitas. “O ritmo de lançamentos vai ser bem menor do que o esperado, mas em algum momento deve se recuperar, e fará isso com um nível de juros muito menor do que antes, porque a Selic não deve voltar a subir logo.”

O gestor de ações da Infinity Asset, Victor Hasegawa, estima que, por conta das quedas acentuadas e ainda não recuperadas, estes são papéis que ainda têm espaço para se valorizar entre 20% e 30% – dificilmente ainda neste ano, mas em horizontes um pouco mais longos. “São ações que já tinha se valorizado muito e estavam um pouco caras no começo do ano”, diz ele. “Elas já subiram algo em torno de de 30% desde as mínimas do ano, mas ainda estão longe das máximas.”

Eztec e MRV

São poucas as construtoras que resistiram nos portfolios dos fundos e nas carteiras recomendadas das casas de análises.

A aposta da Quantitas, para não perder o bônus dos juros extremamente favoráveis ao crédito imobiliário, é a Eztec. “Ela tem um caixa forte, sem dívidas, então tem dinheiro sobrando para poder se endividar e comprar novos terrenos ou empreendimentos de outras construtoras que terão mais dificuldade e precisarão vender ativos”, disse Salaverry. 

O fato de ser especializada em imóveis de médio a alto padrão, explica o gestor, também a coloca entre os níveis de renda que devem sofrer menos com os trancos da paralisia econômica. 

Galdi, da Mirae, por sua vez, mantem a MRV na carteira. Uma das principais construtoras do programa de habitação popular Minha Casa, Minha Vida, a MRV deve sofrer, por um lado, com redução do poder de compra de seu público alvo e também dos subsídios do governo federal. Por outro, ganha com o fato de ter um modelo bem diversificado de negócios. 

“Ela construiu um modelo parecido com o americano e pega um pouco de tudo, o que a favorece”, disse Galdi, mencionando outros braços de atividade da companhia que incluem a incorporação e adminsitração de espaços comerciais, além de adminsitração e aluguel de imóveis de seus empreendimentos residenciais. 

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